空室の仕上げ

滞納者が退去した部屋の改装が完了したとの連絡がありました。

最後の仕上げは、コストを浮かせるために、DIYでおこなっています。
DIYでおこなう作業項目としては、以下ですが、本日、早速、施工に行ってきました。

• テレビ付きインターフォン取付
• IHクッキングヒーター取付
• 照明変更（キッチン、居間、居間間接照明）
• スイッチパネル・コンセントパネル交換

照明関係は、いつものIKEAにお世話になりました。

比較的安価に部屋の雰囲気を一新させることができます！

あと、欠かせないのは、スイッチパネルや電源パネルの交換。

元々、ついていたスイッチパネルはこちら↓なので、違いは歴然です。

あとは、入居者様の入居を心からお待ちするのみです！
（この時期の入居は、厳しそうだけど…。）


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非公開の優良物件！

情報登録しているサイトから、物件の紹介がありました。

昨日のサーフィンの疲れが残る体に気合を入れて、何気なく物件情報を見てみると、この非公開物件は意外とよさそう！？

さっそく、土地面積や延床面積、築年数や路線価等を調べて、特製の計算ツールに入力してみるとこれがまた、かなりの優良物件です！
私の場合の優良物件とは、とにかくCFを確保できることです。

都内の物件でしたが、自宅からは片道1時間半くらいの場所にあります。
しかし、迷わず、荷物をまとめて、家を掛けでて、物件視察に向いました。

家を出る前に、物件を紹介いただいた不動産会社の方には、これから物件を見に行くことと、詳細資料の送付をメールで依頼しておきました。

こういうときに役に立つのが、REGZA Phoneくんです。
物件に向かう途中でも、不動産会社の方とメールのやり取りができます。

物件に向かう途中に、不動産会社の方からいただいた情報によると、かなりの注目物件らしく、すでに買い付けが2件も入っているとのこと。
しかし、緊急物件だったらしく、通常であれば買い付け順での交渉権利獲得のところ、この物件は、融資取得順で交渉権を獲得できるとのこと。

これはまだ、見込みがある！

暑い中、汗だくで物件を視察しました。
築年数が、20数年経っていますので、それなりの古さですが、それを差し置いても、このCFは魅力です。

現場から不動産会社の方に電話をすると、ちょっと外出中とのことでしたので、早速メールです。
購入意思があるので、買い付け申込書と物件の詳細資料を送っていただくように依頼しておきました。
自宅に帰ってから、申し込みをするつもりで。

それから家にトンボ帰りです。

ところが、まもなく家に到着する間際に、REGZA Phoneくんがメール着信を知らせてくれます。

その内容は、「現金買い付けが入ってしまったので、その方に決める」とのこと…。
あら…。

さすがに、伝家の宝刀、現金買い付けには、我々庶民はかないませんね…。

汗だくで家にたどり着きましたが、なんとなく、無駄足を踏んだようで……。

いや！ムダなことなんてないですよね！！
絶対に次に繋がる一歩だ！と自分に言い聞かせて、次の物件探しに移ります！！(^^ゞ


ちなみに、この夜、「ハリーポッターと死の秘宝 PART2」を観に行きました。
10年にもわたるハリーポッターシリーズの完結編です。

ハリーの、絶対に諦めない姿勢に勇気をもらって、次の物件探しに向います。

ありがとう！ハリーポッター！！(^^ゞ

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3連休がはじまりました！

今日から3連休がはじまりました！
6月は連休のない月なので、ゴールデンウィーク以来の連休です！

3日間という短い連休ではありますが、満喫しよう！と思っていたところ、台風が接近しているのですね。
連休後半は、海はしけてしまいそうな予感がしたので、眠い目をこすりながら、海に出動しました。

今日から海の営業も本格化のようで、普段は無料の駐車場も、今日から有料化されていました。

でも、車も人も少なめです。
それもそのはず、台風のうねりがすでに入り込んでいるようで、海は荒れ模様です。

それでも、クローズアウトほどでもなさそうだったので、入水決定です。

でも、さすがに台風のうねりです。
アウトサイド側で崩れる波を、なかなかゲットアウトできず、結局、ミドル～インサイドで遊ぶのが精一杯でした。
まだまだ、チカラが足りませんね…。

それでもたっぷり2時間くらいは堪能。
連休初日は、好スタートです！(^^ゞ

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アパートの改装費用

悪質滞納入居者が夜逃げで退去した部屋の改装費用の見積がきました。
うーん、予想していたとおりとはいえ、かなりの出費です。

• ルームクリーニング
• クロス張替え
• 床工事（カーペットからCFへの変更）
• CF張替え
• エアコン交換

今回は、エアコンの交換もおこなうことにしたため、35万円の見積もりです。
かなり年期が入ったエアコンであったこともありますが、この悪徳入居者、かなりのヘビースモーカーだったらしく、タバコのヤニでエアコン本体もフィルターもべっとりでした…。(T_T)

これに滞納家賃が、11ヶ月分。
6ヶ月分は、家賃保証が効いてはいますが、合わせると痛すぎる痛手です。

裁判までして、手間と時間もかけても、この結果ですから、大家業というのは報われませんね。
というか、悪意を持った入居者が守られすぎているのも実体かと。

まぁ、いい勉強をしたということで、気分を切り替えて、部屋の改装を急いで、新しい入居者を迎える準備をすることにします。

それにしても、この夏の時期の募集って、人の動きが少ないだけに、辛いなぁ…。

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視察した物件の衝撃的な事実！

先日、遠方の物件を視察してきました。
結構、よさそうな物件だったので、仲介会社さんにいろいろと質問していたところ、衝撃的な事実が！

事前情報では、RCということで、いろいろシミュレーションしていい結果が出ていた物件だったのですが、念のため、売主に再度確認をしていただくと、実は軽量鉄骨造とのこと。

物件を見たときに、RCっぽくないと思って、念のため確認してもらっていたのですが、やっぱりでした…。

RCでシミュレーションすると、数字上はいい物件だったのですが、鉄骨ということだと全然別です。
融資期間も長く取れない可能性が高いですし、そうすると、月々の返済額も増えて、CFが回りにくくなります。

仲介会社さん曰く、最近、鉄骨物件をRCやSRCといって公表して、問い合わせを受けやすくする、いやらしいやり方が多いようです。

気を付けないと。


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物件視察へ

今日は朝からサーフボードを持って海にでかけ、サーフィンを楽しんできました。
朝のうちは、曇空だったのですが、ひと遊びして帰ってくるころには、空は快晴！
帰りの車でラジオを聞いていると、ちょうど今日、梅雨明けしたそうですね。
暑い夏がはじまります！

午後は、久々に物件の視察に出かけてきました。

車で2時間ほどかけて、首都圏内ですが、私の自宅からは、ちょっと遠方の物件です。

物件自体は、RCで20世帯くらい入っている大型のもの。
2DKや3DKの間取りの部屋なので、一部屋一部屋が広めです。

いまのオーナーは、メンテナンスを十分に行なっていなさそうに感じたので、仲介業者経由でいくつか質問をしています。

駅までは徒歩5分くらいですので、便は良さそう。
駅前はそれほど賑やかではないのが気になりますが、近くにはスーパーもあり、商業地域というよりも住宅地域的な雰囲気で、生活は便利そうでした。

どういう縁に結びつくか、まだわかりませんが、仲介業者さんからの回答を待って、考えたいと思います。

今年中には、何とか1棟、手に入れたいですね。(^^ゞ


あと、夜は、保有アパートのリフォーム後に設置する照明を調達しにIKEAに行ってきました。

どんな照明にしたかは、実際に現地に設置してからご紹介します。
うまく、部屋に合うといいのだけど。(^^ゞ

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サーフィン用アンダーパンツ

長年使っていた、サーフィンのウェットスーツの下に履くアンダーパンツが無残に破けてしまいました。

まぁ、アンダーウェアなので、使えないこともないのですが、なんとなく惨めが感じがするので、週末に新しいアンダーパンツを楽天で購入していました。

今日、家に帰ってみると、注文したアンダーパンツが届いていました。

以前のものに比べて、なんとなくかっこいい。(^^ゞ

HURLEY 水着のインナーショーツ “MZIN11STRP”です。

週末、海に出かけるのが楽しみです♪(^^ゞ

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夜逃げのあとの部屋

被告が夜逃げをしたあとの部屋を、仕事が終わってから夜に見てきました↓。

管理会社のひとからは、「かなりひどいです」と脅かされていたので、かなり覚悟して見にいったのですが、思っていたほどひどくはありませんでした。(^^ゞ
以前には、とても部屋の中とは思えない状態で出ていかれたこともありましたので、それに比べるとまだましです。

しかし、部屋でタバコを吸っていたのでしょう、壁紙はすべてヤニで黄色くなっており、ジュウタンもところどころタバコで焼き焦げたあとがあります。
ほぼ、全面改装に近いメンテナンスが必要になりそうです。

管理会社の人に連絡をして、

• 壁紙は全張替え
• ジュウタンは、CFに張替え
• CF部は全張替え
• サッシの補修
• 木部の塗装
• エアコン、冷蔵庫の交換（参考見積もり）

の見積もりをお願いしました。

エアコンはヤニでかなりやられていますので、多分交換になるでしょう。
冷蔵庫もかなり傷んでいるので、交換せざるを得ないと思いますが、見積もりを聞いてから、お願いするか、自分でやるかを考えます。

そのほか、

• TV付きインターホン
• 照明交換（リビング、キッチン、リビング間接）
• スイッチパネル類の交換

は、自分で工事しようと思います。

かなりの出費になってしまいそうです…。


一応、入居にともなって交換が必要な部分については、被告は失踪してしまっているので、連帯保証人に対して請求しようとは思いますが、はたしてどこまで応じてくれるかはわかりませんね…。

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被告への対応状況（６）

長期家賃滞納が続いている入居者（被告）について、管理会社の方に部屋を見てもらいました。
見事に「もぬけの殻」状態でした。

粗大ゴミ等がそのまま残されていたら面倒だったのですが、すべて撤去されており、ガスもガス会社により閉栓されていましたので、律儀にちゃんと手続きをして出ていったようです。
管理会社には何の連絡もなく、鍵はポストに投函されていましたので、まさに夜逃げ状態です。

その代わり、部屋は荒れ放題、汚れ放題。
全面リフォームが必要になりそうで、かなりの出費になってしまいそう…。

それでも、明け渡しの強制執行を行うと、時間とお金がかさみますので、黙って出ていってくれただけでも大助かりです。

すべてリフォームが完了したら、未納金も含めて、連帯保証人に対して支払督促で請求してみようと思います。
入居者本人が、失踪のため連絡つかないので、仕方ないですよね。

本当は、裁判のときに、連帯保証人も被告として要求事項に入れておけば話が早かったようなのですが、当時は、そこまで気が回りませんでした…。

でも、着実に、問題解決に向かっているので、一安心です。(^^ゞ

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被告への対応状況（５）

アパートの入居者の長期滞納が続いており、明渡と未納家賃の支払を求めて裁判を実施しました。
５月末に判決が出て、私の主張はすべて認められました。

入居者（被告）には、６月末までの猶予を与えて、建物の明け渡しと未納家賃の支払を要求しておりました。

一昨日（６月３０日）の段階で管理会社から連絡があり、建物を明け渡す様子が見受けられない（電話しても、訪問しても応答しない）、家賃お支払い意思もなさそうとのことでした。
もう仕方ないので、昨日（７月１日）裁判所に電話して、強制執行の手続について伺い、来週、裁判所の窓口に行って、強制執行の申請手続きをとろうとしていました。

ところが、先ほど、管理会社の方から連絡があり、この入居者（被告）の部屋を外から見ると、カーテン等は撤去されており、ガスもガス会社により元栓が閉められているとのこと。
ドアポストを覗くと、玄関の下には鍵が投げ入れてあるとのことです。

明日、あらためて確認をしてもらう予定ですが、どうやら　夜逃げ　したみたいです。
（夜に逃げたとは限らないので、もしかしたら、昼逃げかも…？(^^ゞ））

明日確認した上での確定ですが、出ていってくれたのなら、ひとまずは、明渡しの強制執行の手間が無くなって、大助かりです。

部屋も、相当荒れているんだろうなぁ、とは思うので、部屋の修繕にも相当な費用がかかりそうです…。

でも、まずは、ちゃんと出ていってくれていることを望みます…。

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REGZA Phoneの状態（２）

前回、REGZA PhoneでのSDカードの処理速度について書きました。
試供品として本体についてきたSDカードは、壊れてしまったので、私は試供品の処理速度は計測できないのですが、@zuccorzさんに測定結果をつぶやいていただきました。
@zuccorzさん、ありがとうございます！
一方、私の方では、SDカードの処理速度をREGZA Phoneではなく、PCで計測してみました。
その結果が、こちら↓です。

Seq（シーケンシャルRead/Write）の欄だけを見ると、Read17.29MB/s、Write8.281MB/sになっています。
一応、class10なのですが、10MB/sのWriteがでていませんね…。(^_^;)

サンプルは少ないですが、計測結果をまとめた表がこちら↓です。

計測端末	スピードclass	Read	Write	補足
REGZA Phone	10	7.5MB/s	6.8MB/s	KINGMAX KM-MCSDHC10X16G
REGZA Phone （@zuccorzさん）	4	6.9MB/s	6.9MB/s	TOSHIBA SA16G （本体付属品）
パソコン	10	17.29MB/s	8.281MB/s	KINGMAX KM-MCSDHC10X16G

本体付属の東芝製microSDHCカード（16G Class4）が優秀なのか、REGZA Phoneのパフォーマンスにフィットしたものを付属しているのかわかりませんが、REGZA Phoneで使用する限りにおいては、あえてコストかけてclass6やclass10のカードに買い換える必要はなさそうですね。

私のSDカード自体のパフォーマンスは、パソコンで計測した結果を見てもわかるように、もう少し余裕がありそうです。
REGZA Phoneでの利用の場合、7MB/s前後でさちっていますので、このあたりがREGZA PhoneのI/O処理限界なのでしょう。
OSレベルでチューニングすれば、もっとパフォーマンスを向上できる可能性はありますが、それだけ本体が不安定になる恐れもあるので、あえてこれ以上凝るのはやめておこうと思います。(^^ゞ

もともとは、SDカードまわりに、REGZA Phoneが不安定な原因があるのではないか？と思って調べ始めたのですが、あきらかにおかしいという点は見つけられませんでしたね…。

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