不動産所有法人の設立③

会社設立代行会社の方から、無事に設立した法人の登記が完了した旨の連絡がありました。

平日に会社(本業の方)を休める日を探して、謄本と定款を取得しに、法務局に出向こうと思います。(^^ゞ

LFL

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税理士からの書類

先日、約半年分の領収書等を税理士に送りました。
今日、それらをまとめていただいた書類が、どさっと届きました。

いやー、自分でやよいの青色申告で帳簿を付けていたときに比べると、全部やってもらったみたいで、非常にありがたいですね！(^^ゞ

でも、ここ最近バタバタしていて、確認する時間がとれないので、休みの日にでも確認させていただきます。

ありがとうございます！(^^ゞ

LFL

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Google AdSenseからの非承認通知２

実際に、Google AdSenseから送られてきたアカウント非承認通知はこちら。

ネットを見てみると、かなり多くの人が、この一方的な通知で非承認になっている模様。

一応、申し立てはできるようにはなっているのだけど、この通知がきてしまうと、ほとんど再開はできなさそうです。

第三者がいたずらに、他人のサイトの広告を複数クリックした場合も、非承認対象になってしまうようなので、自分ではどうしようもありませんね。

あきらめて、別の仕組みを考えます。(^^ゞ

Subject: Google AdSense アカウントの非承認
From: "Google AdSense" <adsense-adclicks-ja-noreply@google.com>

AdSense をご利用のお客様

Google は広告プログラムをご利用いただくことで、サイト運営者、広告主、ユーザーの皆様の利益となるようなオンライン システムの構築に努めております。そのため、Google のシステムについてユーザーや広告主に悪影響を与えるおそれのある行為に対して措置を講じることがあります。お客様の場合、サイトで無効なクリックが検出されましたので、アカウントを停止いたしました。違反の内容につきましては、お客様に提供できる情報が限られています。Google の検知システムに関する情報を違反者に悪用されるおそれがあるため、お客様にはご迷惑をおかけしますが、予防策を取らせていただきました。

サイト運営者様に違反していた内容を変更していただいたり、AdSense プログラム ポリシー（google.com/adsense/policies）の遵守にご協力いただく場合がございます。そのため、Google はサイト運営者様と協力して問題を解決できるよう、お申し立ての手続きを提案しています。よくあるアカウント停止の理由のリストを作成しておりますので、お申し立てをお送りいただく前に http://support.google.com/adsense/bin/answer.py?answer=2660562 でご覧ください。なお、お申し立ての際は、詳細な分析を添えて https://support.google.com/adsense/bin/request.py?contact_type=appeal_form から送信してください。必要に応じて対処させていただきます。

何卒ご理解いただけますようお願いいたします。
Google AdSense チーム

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不動産所有法人の設立②

法人を設立する場合、最初に決めなければいけないことが２つあります。

①株式会社にするか、合同会社にするか
②自分で設立手続きをおこなうか、誰かにお願いするか

私の場合は、「合同会社」を「会社設立代行会社に委託」することにしました。

合同会社にした理由は、

• 株式会社に比べて、安価に会社設立ができること
• 法人で融資を受ける際、「合同会社」でも支障はなくなってきていること（税理士のアドバイス）

です。

また、自分で設立手続きをおこなわないで、会社設立代行会社に委託した理由は、

• 自分で申請すると定款は紙での提出になるため、4万円の印紙を貼付する必要があります。会社設立会社に委託すると、電子定款での申告ができる場合が多いため、この4万円の支出が不要になる
• 会社設立代行会社に委託した場合の手数料は、4万円よりも安いケースがほとんど（つまり、トータルでは自分でやるよりも安くなる）
• 自分で設立手続き（登記）をする時間がなかった

です。

特に、会社設立代行会社に委託すると、自分でやるよりも高くなるんじゃないかと思って、自分で会社設立手続きをしている人も多いと思いますが、ここは確認した方がいいです。

私の場合、いろいろと代行会社を探した結果、代行手数料2.5万円、法務局への登記申請手続き1万円でおこなってくれる会社にお願いしたため、会社設立手続きは、メールと一部書類の郵送だけで済んでしまいました。役所には、個人の印鑑証明を取得するために、一度だけ行きました。

普通に会社を設立するだけなら、もっと安い手数料で対応してくれる代行会社もあるようでしたが、消費税還付を想定した会社設立をおこなう場合は、会社設立時の定款の書き方や申請の仕方にいろいろと注意点があります。
この細かな注文にも応えていただき、安価に迅速に対応いただいたのが、こちらの会社でした。

本日無事、登記申請完了のご連絡をいただきました。ありがとうございました。
法務局が少し混んでいるようで、登記完了は、7月末の予定とのことです。登記完了が楽しみです！(^^ゞ

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Google AdSenseからの非承認通知

ここ数日、このブログの広告が表示されなくなってしまった・・。

GoogleのAdSenseを利用していたのだけど、「Google AdSense アカウントの非承認」という1通のメールとともに、広告が掲載されなくなってしまった・・。

メールによると「AdSense プログラム ポリシー（google.com/adsense/policies）」に違反しているとのこと。

確かに、私のブログは不動産投資をテーマにしている。
したがって、不動産投資関連の広告が多く表示されている。

中には、セミナーの案内や物件紹介の広告もあり、これを自分でクリックした行為が違反に当たるらしい・・。

一応、是正申告はしてみたものの、結果はNG・・。

それにしても、今回の非承認通知は、いささか後味が悪い・・。

広告掲載して、すでに1年以上たつが、月々のアフィリエイト収入はわずかなもの。
細々と蓄積されて、先月やっと10,000円を超えたところ。

AdSenseは、1万円を超えて、はじめて、1万円を超えた分だけ支払いの対象になる。

この雀の涙ほどの支払いが、やっと発生するはずだった今月になり、今回の非承認通知。

しかも、私のブラウザは、常にGoogleサービスにログインしたままの状態。
システム的には、サイト運営者による広告クリックであることは明確であったはずで、アフィリエイト除外にすることなどたやすいはず。

あまり悪い方には考えたくないが、Googleの利益の源泉の罠にはまったような、いやな感じのする今日であった・・・・。

仕方ないので、週末にでも、サイトのレイアウトを変更しないと・・・。

※ブログ、引っ越そうかな・・・。


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いよいよ夏到来！

日増しに、暑くなってきました。
気がつけば、明日は、もう、海の日です！

ここしばらく、サーフィンをサボってしまっていたので、三連休の中日に、軽く海まで出かけてきました。

1ヶ月ほど来ない間に、海の駐車場は有料化され、海の家も建ち並び、すっかり、夏モードです♪

今日は、ボードを持って歩いていると、ボードが飛ばされてしまうほどの強風が吹き荒れていましたが、それでも、やっと立てるくらいの波を捕まえては、2時間ほど遊んできました。
やはり、海はいいですね～♪

そんな海の帰りの一コマ。
私の好きなポイントの一つです。

夏の緑が生い茂る季節の、この風景がお気に入りです♪

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増山塾の7月定例実践会

今日は、増山塾の7月定例実践会(勉強会)でした。

今日のテーマは、「買い付け」。

そういえば、最初に購入したアパートの買い付けを入れてからは、しばらくして、買えなかったマンションに1度、買い付けを入れただけで、意外と買い付け経験は少ないことに気がつきました。

札幌の物件2棟は、売り主物件だったので、「買い付け書」というものは明確には提出しておらず、不動産会社の方と一緒に現地に行って、「買いま～す」の一言で買い付け完了しています。(^^ゞ

あらためて講義を受けると、「なるほど、そういうものなのかぁ」という新発見目白押しでした。

夜は、いつもの懇親会。

でも、今回は、いつものように居酒屋ではなく、なんと、都心のど真ん中、目黒のマンションの屋上でのBBQ！

ちょうど季候もよく、なんとなく、ブルジョアなひとときを満喫しました！(^^ゞ

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メンターとの打ち合わせ

今日は、私が不動産投資をはじめるきっかけを与えてくださったメンターの方との打ち合わせでした。
打ち合わせといっても、仕事帰りに、飲み会です。(^^ゞ

実はいま、個人で所有している不動産物件を法人所有にしたいと考えており、そのための法人設立を考えています。
所有権を移すということは、いろいろと手間もお金もかかりますので、すぐにというわけではないのですが、いつでも動けるように準備をしておこうと考えています。

メンターの方は、同じサラリーマン大家さんなのですが、すでに法人もお持ちで、かなり大規模に不動産投資をおこなわれています。
ご経験とアドバイスを伺いたいと思い、連絡を取って、あっていただくことにしました。

仕事の関係で少し遅れて到着すると、すでにメンターの方ともうひとかた、面識はないのですが、同じ不動産投資をしてらっしゃる方が先にはじめていました。
初対面の方でも、共通の話題があるとすぐに話が盛り上がる点は、とてもいいですね。(^^ゞ

個人で不動産投資をおこなっていた場合と、法人を設立した場合の違いを、わざわざお手製のグラフを作成してきていただき、丁寧に説明をいただきました。

個人の場合、個人事業主の登録をして、青色申告事業者になることはもちろんなのですが、それでも、個人のままで事業拡大すると、税金面で大変なことになるとのこと。
不動産収入が○万円を超えるあたりからは、法人を設立していった方がいいとのことでした。

メンターの方も、個人から法人に、不動産投資の主軸を移すために、いろいろと苦労をしてきてらっしゃるようでした。
できるだけ早く、法人を設立した方がいいと、ご指導を賜りました。(^^ゞ

あと、もう1点、法人設立時の社長は、私自身にするか、奥さん等の家族の誰かにするかという点。
税理士さん曰く、ほとんどのケースは自分自身しているとのこと。

でも、メンターの方曰く、いろいろなことがあるので、どんなときでも言い訳ができるように、奥さん等を設立会社の社長にしておいた方がいいとアドバイスを受けました。

銀行から融資を受ける上でも、特に問題にはならないようです。

私は、このアドバイスにしたがって、会社設立手続きを進めようと思います。


私が今回、設立しようとしている法人は、あくまでも不動産の所有法人です。
よくある、物件の管理法人については、もう少ししてから設立しようと考えています。

これは、新しくご支援をお願いしている税理士さんのアドバイスによるもの。

物件を買うために、某地方銀行から融資を受けているのですが、通常、融資開始から1年後くらいには、金利交渉をさせていただくことが多いとのこと。
この金利交渉をするために、管理法人スキームにしていると、銀行の評価にも影響が出るといけないので、金利交渉完了までは、これまでどおり、個人管理で行くことにしました。

なので、今回は、まずは、将来に備えた不動産所有法人の設立からおこないたいと思います。

※今日は、アメリカの独立記念日でしたか！

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不動産所有法人の設立

新しく税務をお願いすることにした税理士さんの勧めもあり、不動産所有法人を設立することにしました。

不動産の所有物件が増えてくると、税金対策のため、よくあるのが不動産管理法人を設立して、家賃収入をこの管理法人を介して取得することにより、収入の何パーセントかを法人所得として分計する方法です。

しかし、この方法だと、少し前までは２０％分くらいを管理法人の取り分として計上する人が多かったらしいのですが、最近の税務署の指摘では、この取り分を８％くらいしか認めないケースが出てきており、管理法人を設立する方法では、節税効果が薄れてしまってきているようです。

で、勧められたのが、いま個人で所有している不動産の所有権を移してしまう、不動産所有法人の設立です。

ただし、不動産の所有権を移すということは、物件の売買が発生します。すると、諸々諸経費が発生しますので、タダで所有権を移すことはできません。当然、銀行が、法人に融資をしてくれるかどうかということも重要になります。

もう1点、消費税還付の可能性です。

従来、一般的におこなわれていた自動販売機設置による消費税還付スキームは、平成22年4月1日の税制改正により、できなくなってしまいました。ですが、消費税還付の道がすべて閉ざされてしまったわけではなく、すでに不動産投資をおこなっている人でも、ちょっと時間はかかるのですが、法人を設立して、一定期間おいておくことにより、還付の可能性があるそうです。(当然、今後、税制が改正されてしまえば別ですが)

さらに私の場合は、某地方銀行で融資を受けたばかりです。
借り入れ後、一定期間経ってから、金利のご相談もしようと考えてましたので、今すぐ、不動産収入のキャッシュフローを複雑にしてしまうのは得策ではない、という税理士のアドバイスもあり、以下のような段取りで対応することにしました。

1. 将来に備えて、不動産所有法人を設立する（節税対策、消費税還付対策）
2. 某地方銀行からの借り入れ後、1年くらい経ったら、金利のご相談をおこなう
3. 金利のご相談完了後、不動産管理法人を設立する。設立後、まずは、８％くらいの管理手数料見合いで、不動産収入のスキームを変更する（暫定節税対策）
4. 不動産所有法人の消費税還付が可能になったら、個人で所有している不動産を、不動産所有法人に移す（本格節税対策、消費税還付対策）

まずは、不動産所有法人の設立手続きに入ります！

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半年分の領収書等の送付

新しい税理士の方に、今年半年分の領収書等の書類をまとめて、送付しました。

今年に入ってから、物件を1棟購入しているので、この物件購入関連の書類。
物件3棟分の、月々の明細書。
経費等の領収書。

などなどを集めるとかなりの量になりました。

特に、EXCEL等で一覧表をまとめる必要はないとのことでしたが、一応、分類がわかるようにだけは、区分けしてまとめました。

こんなに一遍に送られると、税理士さんも大変だろうなぁ、と思いながら、半年分の送付完了。

あとはよろしくお願いします！、税理士さん！！(^^ゞ

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