今年一年、ありがとうございました！

今日で今年も終わりです。

年末まであわただしく仕事をしており、会社が休みに入った後も、アパートの改装に行ったりとバタバタしていました。

遅れに遅れていた年賀状の作成も、先ほど何とか終わらせて、近くの郵便局に出してきました。

今年を振り返ると、色々なことがありました。

その中でも一番大きい出来事は、なんといっても、地方マンションの購入です。
今年のはじめに、何とか今年中に物件を購入することを目標にしておりましたので、その目標を達成できたことは、とてもうれしいです。

まだまだ、空室もあり、やらなければいけないことは盛りだくさんなのですが、年明けから、本格的に手を入れていきたいと思います。

今年一年、このブログに訪れていただいた皆さま、ありがとうございました。
また、色々な面で支えていただいた皆さまも、ありがとうございました。

来年もどうぞよろしくお願いいたします。

よいお年をお迎えください！

LFL

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アパートの照明交換

昨日から、会社は年末年始休業に入っています。
今年は、暦がよくなく、年末年始の休業期間が最短の年ですね。

短い休みを満喫したいところですが、今日、退去したアパートの部屋の照明を交換に行ってきました。

今回も、照明機材はIKEAで調達しました。

キッチンの照明の交換前と交換後です。

居間の照明の交換前と交換後です。

これだけでも、大分部屋の雰囲気が変わります。

あとは、年明けにルームクリーニングをしてもらい、入居者さまの募集になります！

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日本政策金融公庫の融資入金

本日、無事に、日本政策金融公庫の融資が入金されました。

面談から、約3週間でした。

被災したアパートの修繕に当てられそうです。

ちなみにこの融資、無担保融資なので、使途は特に制限されておりません。

LFL

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退去･･･

本日、首都圏のアパートで退去がありました。

この首都圏のアパート、今年は色々なことがありました。
何とか満室で新年を迎えられればよかったのですが、残念です。

ハウスクリーニング等は、来年になってしまいそうです。

年内に様子を見て、私の方で対応できそうな改装は、実施してしまいたいと思います。

LFL

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日本政策金融公庫への借用証書の提出

融資を申し込んでいた日本政策金融公庫から借用証書等の書類の提出を求められておりましたので、本日、速達で郵送しました。

提出した書類は、以下のとおりです。

1. 借用証書（兼送金依頼書）
2. 印鑑証明書
3. 送金先口座預金通帳のコピー
4. 預金口座振替利用届（金融機関の証明印が必要）
5. お客様の情報の利用に関する同意書
6. 特約事項の重要事項に関するご案内
7. 念書（２部）

預金口座振替利用届は、今後、融資の返済に利用する口座の届出書になりますが、金融機関の窓口で、証明印を捺印してもらう必要がありました。

これで何とか、年内に融資実行されるといいのだけど。

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税理士との面談

今日、紹介いただいた税理士の方の事務所にいき、面談をしてきました。
10:00の約束で伺い、面談時間は、30分ほどでした。

面談にあたり、決算資料や帳簿類を持参していったのですが、こちらには一切触れませんでした。

その代わり、アジェンダを1枚用意していき、こちらを示しての面談になりました。

アジェンダに記載した内容は、以下のとおりです。

　１．事業概要

• 事業概要
• 開業時期
• 届出書の提出（青色申告等）
• 事業規模
• その他

　２．ご相談事項

• 税金対策に係わる事項（所得分散、法人化、その他）
• 物件取得・売却時のご相談
• 決算に係わる事項
• 帳簿の記録に係わる事項
• その他（消費税還付等）

消費税還付に係わる記載は、不動産投資における消費税還付は、ほぼできないに等しい状態になっていることは、知っておりましたが、どの程度不動産事業に詳しい税理士か確認するために、あえて、アジェンダに加えてみました。

その結果、期待していた自動販売機等を活用した消費税還付のお話にはなりませんでしたが、不動産事業の場合、商業用の賃貸であれば消費税還付はできるが、住宅の賃貸ではできないとの説明を受けました。

あと、不動産事業の法人化についても、経験があるようで、詳しそうでしたので、安心して相談ができそうな印象を受けました。

その場で回答はせずに、家に帰ってから、「ぴったりの税理士お探し隊」のご担当者に、契約を締結したい旨の連絡をしました。

早速、今期の決算から、相談をしたいと思います。

これまで、手探りで、「やよいの青色申告」を駆使して帳簿をつけて気ましたが、これですこしは、ちゃんとした帳簿になるでしょうか？

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税理士との面談日程決定

「ぴったりの税理士お探し隊」で探していただいていた税理士の方との面談日程の連絡がきました。
今週土曜日、12月17日(土) 10:00です。

迅速な対応に感謝です。

面談したからといって、必ず契約しなければいけないということはなく、気軽に断ることもできるようです。

税理士の方とも、直接会って話をしてみないことには、はじまりません。

面談をしてから、判断したいと思います。

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税理士への相談

先日、先輩大家さんと話をしたときに、大規模なマンションを購入して、2投目を保有したのなら、そろそろ税理士に相談をした方がいいとアドバイスを受けました。

これから、不動産事業を拡大していこうとすると、一番大変なのは、税金対策とのこと。

先輩大家さんは、もう何棟もマンションを保有しており、成功大家さんの一人だと思うのですが、それでも、ご本人曰く、税金対策では、今年、相当苦労をされたとのことでした。
法人化はもちろんですが、保有物件を配偶者や法人に売却する手続きをおこなったり、かなり、苦労されているとのことでした。

そんなこともあり、私も、税理士の方を探すことにしました。
といっても、税理士の知り合いなんておりません。

先輩大家さんが契約している税理士の方は、不動産にはあまり詳しくないようで、お勧めできないとのことでしたので、自分で探してみることにしました。

しかし、どのように探したらいいのか悩みます。

そこで、相談をしてみたのが、ネットで税理士を紹介するサイトです。

今回、登録してみたのは、株式会社イーネットが運営する「ぴったりの税理士お探し隊」というサイトです。

こちらに必要事項を登録して、連絡を待つことにしました。
登録したのが昨夜です。

すると、本日、早速、携帯電話に電話をいただきました。

私の事業の内容、どんなことを税理士に相談したいかなど、条件をお伝えしました。
私の事業規模だと、大体、税理士顧問料の相場は、月額2万円～2.5万円とも教えていただきました。

お伝えした条件で、税理士をさがしていただき、また、ご連絡をいただくことにしました。

さて、どんな税理士をご紹介いただけるか楽しみです。

ちなみに、「ぴったりの税理士お探し隊」ですが、迅速にご対応いただき、かなり好印象です。

念のため、紹介費用等は必要なのか伺ったところ、すべて無料でのご紹介とのことです。
ありがたいですね！

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日本政策金融公庫融資の結果

日本政策金融公庫の融資の結果ですが、早ければ、面談をした12月5日の夕方にも連絡がくるとおっしゃっていたのですが、結局、連絡は来ませんでした。
そして、昨日も。

連絡が来ないということは、ちょっと、いやな予感がします。

今朝、こちらから、公庫の担当者に連絡をして見ました。

すると、面談のときとは、ちょっとトーンが下がった声で、融資が認められたのは、首都圏のアパートの分に、ちょっと色をつけていただき、300万円ほどとのこと。
面談のときの印象とは、あまりにも違う回答に、ちょっとびっくりしました。

首都圏のアパート分のみということは、罹災証明を受けている分ですので、公庫が保障協会の保障を受けられるとすると、公庫には何のリスクもありません。
そんなことなら、わざわざ公庫には頼まないんだけど、と思ってみたところで、はじまりません。

罹災証明つきの融資申し込みは、今回一緒に提出せずに、別に申し込みすればよかったと思いましたが、あとの祭りです。

とりあえず、電話では、「ちょっと考えさせてください。またご連絡します。」と伝えて、電話を切りました。

期待はずれの回答に、かなりがっかりです。

でも、考え方を変えれば、無担保で300万円近い融資をしていただけるだけでも、ありがたい話ですね。
公庫の担当者も、「はじめてなので。」とおっしゃっていましたので、返済実績を積めば、再度融資のご相談もできるかもしれません。

提示いただいた金額で、融資をお願いすることにしました。

その代わり、罹災証明つきの融資ですので、金利優遇がつきます。

10年で融資を申し込むと、当初3年間は金利1.15%。
3年経過後は、2.05%とのことです。

ありがたいですね。

大体、1年以上、返済実績ができると、次の融資の相談ができるようなので、まずは、今回の融資でお付き合いを開始させていただき、返済実績を積んでから、あらためて相談してみようと思います。

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日本政策金融公庫での面談

いよいよ今日は、会社を午前中だけ休んで、日本政策金融公庫とのはじめての面談に行ってきました。
面談は、朝9:30からです。

少し早めに公庫に着きましたので、近くのコンビニで缶コーヒーで一服します。
そして、9:30ちょうどに受付にいきました。

受付の方に、面談の約束で来たことを伝えると、すぐに担当者に伝えてくれました。
2～3分待っていると、担当の方がこられて、別テーブルに案内されました。

会議室のようなところに案内されるのかと思ったら、その担当者の机でした。
テーブル越しに面談ができるようになっており、隣の担当者の面談テーブルとは、パーティションで区切られているだけです。
すぐに面談ができるように、こういう形になっているのでしょう。
私が面談をしているときにも、左となりと背後で面談をしている声が聞こえてきました。

面談がはじまると、担当者は、あらかじめ持参を明示された書類を順番に確認していきます。
私は、順番に指定された書類を提示していきます。

担当者は、公庫内で使うのであろう融資申し込みシートのような用紙に、私が提示した書類の内容を記載していきます。

面談といっても、ほとんど、こんなやり取りで終始しました。

途中、一度だけ、「不動産投資をされている理由は何ですか？」という質問がありました。
あたりさわりなく、「社会情勢の不安もありますし、年金も将来受け取れるかどうかわかりません。支給開始が70歳まで引き上げられるという話もあります。少しでも自己解決ができるように、不動産投資をはじめました。」 というような説明をしました。

上記のようなやり取りで、面談時間は、約1時間弱ほど。
終始、和やかな感じで、面談は終了しました。

最後に私の方から、「お願いできそうでしょうか？」と聞いてみると、「大丈夫だと思いますが、初めてのご利用ですので、全額は難しいと思います。」とのこと。
最後に、「何か必要な書類等がございましたら、すぐに用意いたしますのでご用命ください。」と説明して面談は終了しました。

結果は、早ければ、本日の夕方には連絡するとのこと。

とりあえず、やるべきことはやりましたし、かなり好印象です。
連絡を楽しみに待ちたいと思います。

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面談に向けた資料作成

明日の公庫との面談に向けて、要求された資料を慌てて作成しました。
まるで、夏休みの宿題に追われる、小学生みたい・・。(^^ゞ

追加で要求された資料は、次のとおり。

• 住民税、事業税、および、源泉所得税の領収書（直近2年分）　→平成22年分の確定申告書類は提出済みなので、今年分の給与明細を1月から11月分までコピー
• 預金通帳（最近6ヶ月分以上）　→給与と住宅ローン、事業ローンの返済口座の通帳を用意。事前に記帳するように指示あり。通帳がない口座は、画面のハードコピーを用意。念のため、金融資産の一覧をExcelで作成して印刷
• 借入金の支払い明細表
• 固定資産税の領収書　→投資物件と自宅の両方を用意
• 売上帳、手形帳、売掛帳、買掛帳等の今年分　→今年分の帳簿はまったくつけていなかったので、今日一日かけて、あわせてて作成
• 資格や免許を証明するもの　→申込書に記載した保有資格を証明する書類をコピー
• 運転免許証、パスポート等の本人確認証明書　→こちらは当日持参
• 今年の売上が分かる書類　→不動産の収入明細を持参。念のため、今年分の収入一覧をExcelで作成して印刷
• 給与明細票、または、源泉徴収票　→2年分の源泉徴収票をコピー
• 企業概要書　→公庫指定の様式に記載。本当は、申込書提出時に求められていたのですが、同様の内容を「事業計画書」として作成して提出したので、それでいいかと思っていたのですが、公庫所定の様式の企業概要書の提出も求められました

一番大変だったのが、今年分の帳簿。
1月からまったく手をつけていなかったので、今日、早朝から必至に領収書の整理と帳簿付けをおこないました。

久しぶりに、やよいの青色申告に登録したので、登録方法を思い出すのが一苦労でした。(^^ゞ

しかし、なんとか、要求された書類が整ったので、これを持って、明日の面談に挑みたいと思います。

LFL

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