家賃滞納常習者への対応

私の保有アパートには、いま大きな悩みが存在しています。
そう、アパートオーナーなら誰もが怖い、家賃滞納常習者の存在です。

なんと、すでに8ヶ月分の家賃滞納！
しかも、管理会社が、この入居者に電話しても受信拒否され、訪問しても居留守され、完全に開き直って居座り状態です。
連帯保証人に連絡しても、「本人が分割で支払うと言っているんだからいいだろ！」とのこと。
と言われましても、本人からは分割で支払うなんて言ってもらってませんし、そもそも連絡拒否でお話もできない状態なんですが・・。

賢い大家さんなら、なんで8ヶ月も滞納させるほどほっておいたの！とお叱りを受けるところだと思いますが、実は、私が滞納蓄積の実態をちゃんと認識したのは1月末ころ。
管理会社から、「◯号室は滞納が溜まって、滞納保証の6ヶ月過ぎますので、来月から家賃支払いされませんので」と連絡をもらったときでした。

「そんなひどい状態が続いているならもっと早く教えてください！」というと、「支払い明細の部屋番号の前に"*"マークがあるでしょ、これ家賃保証で支払っている印なんです」って、聞いてませんでしたが・・！
通常であれば、保証会社が間に入って、こんな状況になる前に適切な対応をおこなっていただけるのでしょうが、前のオーナーが契約したこの入居者は、何故か管理会社自体が家賃保証をおこなっている異例なケース。
管理会社としても、督促状を送ることよりもさらに踏み込んだ家賃滞納対応の経験が浅かったのが問題なのでしょう。

でも、もめていても仕方ないので、すぐに催告書を内容証明で送付することを依頼しました。
しかし、この入居者、受領拒否で、内容証明郵便はそのまま送り返されてきました。
内容証明郵便は、相手が不在の場合は、1週間は受取人の最寄り郵便局で保管してくれます。
1週間経っても受取人から連絡がない場合は、送信者に返信されてしまいます。

念のため、送り返される1週間が経過する前に、内容証明郵便で送った文書のコピーを、入居者の部屋のポストにも投函しましたが、応答なし。
もちろん、電話しても部屋のチャイムを鳴らしても出る気配なし。
チャイム鳴らすと覗き穴は黒く曇るようなので、中から覗いて、訪問者を確認して出てこないことはバレバレです。
（ちなみに、電話、訪問対応は、管理会社の方に行っていただいています。）

仕方ないので、2月末での解約通知書を、今度は連帯保証人の実父に内容証明郵便で郵送しました。
こちらはちゃんと受領してくれました。
念のため、コピーは本人の部屋のポストにも投函。

最初は、「滞納分は、私が代わりに支払います」と言ってくれていた連帯保証人でしたが、しばらくして、もう一度電話をすると「本人が分割で支払うと言っているんだからいいだろ！」と態度が激変。
どうやら本人となにか話をしたのですね。

何とか穏便に済ませたかったですが、こういう対応に出られてしまうと、残念ですが、もう司法権の行使に頼るしかないです。

私もはじめての経験です。

調べてみると、家賃滞納問題の司法権行使の方法として、大きく3つの方法があるようです。

1. 支払督促
2. 少額訴訟
3. 民事訴訟

支払督促は、簡単に言ってしまえば、私たちが一般におこなう「催告書」の送付を裁判所が代わりに行ってくれる行為のようです。（語弊がありましたら、どなたか専門家の方、ご指導ください。）
大きな違いは、内容証明郵便の送信者が裁判所名になるので、受取人に心理的な同様を与えやすいという点と、後に訴訟等になった場合の証拠価値が十分という点です。
ただし、支払督促に対して、相手が異議を申し立てた場合は、通常の訴訟手続きに移行します。

少額訴訟は、60万円以下の金員の支払いを求める場合に利用できる特別な民事訴訟手続で、原則として1回の審理で判決が出るので、迅速な対応が可能な手続きです。

ただし、支払督促も少額訴訟も、滞納家賃の支払いを求める手続きになりますので、今回のように悪質な入居者に退去願う判決を求めるためには使えません。

それを実現するのが民事訴訟手続です。
今回手続きしたのは、『民事訴訟の明渡請求』です。

はじめての訴訟手続きでしたので、いろいろ調べながら手探りで訴状や証拠書類を準備しました。
裁判所にもはじめて伺い、訴状の内容や手続きについてご指導を受けながら作成しました。

次回は、この手続きの内容について書いてみたいと思います。

※私は法律家ではないので、記載内容等の誤りに気づかれた専門家の方がいらっしゃいましたら、ご指摘ください。

LFL

　　　　　　　　　　　　　　　　　↓このモグラ、いい奴なのでナデナデしてあげてください。