不動産投資のきっかけ４

今日は、昨日のつづきで、不動産会社をはじめて訪問するときに、私が用意していった資料を公開します。

持っていった資料は、以下のとおりです。

1. プロフィール資料（パワーポイントで作成した１枚の資料）
2. 直近３年間の確定申告書（あるいは、源泉徴収票）の写し
3. ローンがある場合は返済表の写し（私の場合は、住宅ローンと自動車ローンがありましたので、これらの返済表のコピーを持って行きました）

このとき、私は用意していませんでしたが、個人用の名刺を持っていたら、とても便利だったと思います。

プロフィール資料に、必要な情報は記載しているのですが、不動産会社の方も、A4の資料よりも、名刺の方が取り扱いしやすいと思います。

送料込みで、１,５００円くらいで作成できますので、おすすめです。

名刺作成については、こちらに記述していますので、よかったら覗いてみてください。

（ここで紹介している名刺は、ブログ名刺なので、自宅住所や電話番号等は記載していません。不動産会社に配る名刺の場合は、自宅住所や携帯電話番号等を記載しておかないと意味がありませんので、ご注意ください。）

さて、私が用意していったプロフィール資料は、こんな↓感じの内容でした。

氏名等、勤務先、自己資金は、ご自身の情報を記載します。

負債等がある場合は、記載しておいた方がいいと思います。

話が早い不動産会社のご担当者ですと、これらの情報で、すぐに金融機関に予備審査をお願いしていただける方もいらっしゃいます。

いわゆる、「いくらまで借りられるか？」（＝いくらの物件まで購入できそうか）の目安の確認です。

この際に必要な情報です。

不動産投資の目的・方針等は、ご自身の考えをまとめておくと、説明がしやすくなります。

こういうときでもないと、「なぜ、不動産投資をするのか？」ということを、真面目に考える機会も少ないかもしれません。

この機会に、自分なりの目的と方針を明確に持っておくと、前に進みやすくなるでしょう。

それにしても、読み返してみると、何も知らずに、手探り状態ではじめたんだなぁと、恥ずかしくなってしまいます。(^^ゞ

「キャッシュフローを考えて、表面利回りは８．５％以上必要」と書いていますが、よく物件情報に掲載されている、「満室想定表面利回り」が８．５％くらいの物件では、まともなキャッシュフローはでません。

仮に、諸経費はすべて自己負担で、物件価格のみを、フルローン（全額融資）で購入したとしましょう。

融資は、スルガ銀行で返済２０年、変動金利４．５％で借りたとします。

収入の約20%くらいは諸経費がかかりますので、これを差し引いて、さらに、毎月のローン返済額を差し引くと、なんと、満室でもかなりの赤字になります。

なんとか、融資条件のいい（金利の低い）金融機関から、仮に返済２０年、変動金利２．５％で借りることができたとしても、諸経費と毎月のローン返済額を差し引いて、常に満室状態にして、わずかにキャッシュが残るくらいです。

ちょっとでも空室がでたり、予定外の出費がでたり、融資金利が少しでも上昇すれば、投資どころか、毎月、不足金額を給与から補填しなければいけないことになってしまいます。

物件の価格や諸条件により変わりますので、一概にはいえないのですが、満室表面利回りは、最低でも１０％以上、できれば、１２％以上はほしいですね。
どなたかは、「満室想定利回り － ローン金利」が、少なくとも１０％以上はほしいと、書籍に書かれている人もいました。
参考にしてください。

次回は、実際に不動産会社を訪問したときの様子を書きたいと思います。

LFL

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