銀行への決算説明２

今週火曜日（２月１日）に、銀行に決算の説明に行ってきました。

銀行への説明や契約手続きは、どうしても平日になってしまうので、午前中は会社に出社して、午後休みをとって行ってきました。
約束の時間が１５時からでしたので、１５時ちょうどに入口が閉まってしまう、少し前に伺いました。

いただいていた時間は、３０分でしたので、決算の数字関連は、収支と損益を説明する資料を２枚に絞って作成していきました。
全体の説明資料の構成は、こんな↓感じにしました。

1. 平成２２年の事業内容（収支、事業のポイント、課題等をまとめる）
2. 損益計算書
3. 今年の取り組み（１枚目に記述した課題に対する対応方針等）
4. （参考）保有物件の概要
5. （参考）今年の入居者募集条件
6. （参考）保有物件の家賃設定の考え方
7. （参考）今後の物件選定の基準
8. （参考）中長期修繕計画

各項目１枚程度にまとめて、全体で１０枚くらいでしょうか。
３０分という時間の中では、最初の３枚を重点的にご説明して、あとは流す感じでした。

話を聞いていただいた銀行の方は、アパートローン（あと住宅ローン等も）がご担当のようで、プロパーローンは残念ながら担当外とのことでした。
（以前のご担当者は、法人担当も兼ねてらしたので、アパートローンとプロパーローンの両方の話ができたのですが・・）

お話を伺うと、サラリーマンに対するアパートローンは、最初の１棟のみで、２棟目以降はアパートローンはださないとおっしゃっていました。
特に最近、サラリーマンの不動産投資が過剰になっているため、昨年後半くらいから厳しくなったとのことでした。

元々、２頭目はアパートローンではなく、プロパーローンで考えていたので、プロパーローンの状況を伺うと、残念ながらお話を伺った方は、プロパーローンはあまり詳しくはないらしく、詳細のお話を伺うことはできませんでした。
でも、今後、プロパーローンをお願いするときには、ご担当の方をご紹介くださると言っていただけましたので、実際に物件が見つかったときにはご相談してみようと思います。

次の融資を受ける上でのポイントは、すでに不動賃貸業を営んでいる人に対する融資を銀行の立場で考える場合、当然ですが、既存物件の入居状況は重要とのことでした。
できる限り、満室の状態を維持し続けることは、次の融資をお願いする上で、とても重要ということですね。

もうひとつは、決算が黒字かどうかという点です。
ご担当の方の言葉を、そのまま記述すれば、「不動産決算が赤字でも、サラリーマンの場合、給与で補填できている状態ならあまり気にしなくてもいいと思いますが、赤字と黒字がどちらがいいかといえば、もちろん黒字の方がいいですね。」という表現でした。
ここで「黒字」とは、収入から減価償却費を含む経費を差し引いた金額がわずかにプラスになり、この金額に青色申告特別控除が適用すると、所得は０になるケースを前提に話をしていました。


ちょうど３０分くらいの短い時間でしたが、アパートローンを借りている人が、このような説明をするケースはほとんどないようで、びっくりされていましたが、真剣に説明を聞いていただけました。
いただいたコメントを踏まえて、ちょっと、確定申告内容の見直しをしたいと思います。

LFL

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