日本政策金融公庫 完全攻略レポートが到着

今日、首を長くして待っていた「日本政策金融公庫　完全攻略レポート」が到着しました。

キレイに製本された冊子になっています。
全体で約100ページの内容びっしりのレポートになっているようです。

これからじっくり読んで、はじめての日本政策金融公庫の融資申し込みを成功させたいと思います！

LFL

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日本政策金融公庫 完全攻略レポート

アパート経営フェスタ2011の参加者向けに、コテツさんとけーちゃんさんがまとめられた「日本政策金融公庫　完全攻略レポート」を特別価格で販売していただける申込用紙が配られていました。

先週のフェスタから帰宅後、早速、ファックスで申込をしました。

じつは、今回購入した地方物件の修繕費用を日本政策金融公庫からの融資で対応しようかと考えています。

申し込みから、1週間経ちましたが、まだ完全攻略レポートは手元に届きません。
どうやら、申し込みが殺到しており、発送が間に合っていないようです。

到着を楽しみに待ちたいと思います。

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決済無事終了！

今日は、地方物件の決済日でした。

でも、私は相変わらず本業の方が忙しい状態が続いています。

決済には、私は立ち会わなくてもいいということですので、銀行の方と仲介会社の方にお任せしてしまいました。

決済自体は、10:00からです。

前日の夜に、決済に必要なお金を、銀行の指定口座に振り込む手続きをしておきました。
今朝、ちゃんと振り込まれたか気になっていましたが、連絡はなかったので、問題はないだろうと考えていました。

12:00前くらいに不動産会社の方から電話があり、決済は、何の問題もなく、滞りなく完了したとのこと。

何とかこれで、2棟目の不動産取得です！

相変わらず、本業がバタバタな状況が続いているので、慌ただしい日々の中での2棟目です！

何部屋か空室もありますので、できるだけ早く満室にしたいと思います！！

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金消契約、なんとか終了！

昨日、銀行との金消契約が無事に終了しました！

それにしても、かなりバタバタの週末です。

本業の多忙はつづき、結局、土曜日は徹夜でお仕事でした…。

銀行との金消契約は、日曜日の11:00からです。

契約に関係する書類は、会社に持ってきていなかったので、一旦自宅に書類を取りに帰らなければいけません。

本業の仕事の方は、朝8:00前くらいまでに、一旦区切りをつけて、急いで帰宅します。
シャワーを浴びて、着替えをして、大慌てで、契約に必要な書類を集めます。
そして、休むまもなく、契約の場所になっている、渋谷にある銀行のオフィスに向いました。

契約に必要な印紙や精算金等も用意しないといけないので、途中の郵便局によって、入手していきました。

バタバタの状態でしたが、何とか、11:00をちょっと遅れて、契約場所に到着することができました。

粛々と契約手続きを進めていたのですが、手続開始後、1時間くらい経ったところで、携帯に電話が…。
会社からでした…。

どうやら、本業の方でトラブルが発生した模様です。

銀行の方と仲介の不動産会社の方に事情を話して、できる限り契約手続きを早く進めていただくように無理をお願いしました。

12:30くらいに、無事、契約手続きが完了しました。
決済は、10月27日の予定になりました。

その後、その足で会社に駆けつけて、バタバタと仕事です。

結局、日曜日も徹夜で、月曜日の朝に始発で一旦帰宅。
シャワーを浴びて着替えをして、会社にとんぼ返りでした…。

なんとか、本業の方は少し落ち着いて、今日は今日中に帰宅です…。
それにしても、２日続けての完撤は、身に堪えます…。

こんな生活をしていたら、そのうち、体を壊しますね…。

「Free Life!」とは、ほど遠い状態です…。

でも、これで一歩、近づいたかな…？(^^ゞ

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不動産投資をはじめたいと考えている方へ

不動産投資に興味をもたれて、「自分もはじめてみたい！」と考えてらっしゃる方も多いでしょう。

「はじめての不動産投資」については、色々な書籍や、ブログ等で解説されています。

物件検索のサイトについては、すでに紹介しつくされていると思いますので、あらためてここでは書きませんが、不動産投資の先輩諸氏が書かれたコラムやブログは大変参考になりますので、紹介しておきます。

いずれも、不動産投資情報サイト「健美家」内のコンテンツです。
不動産投資のコラムと、不動産投資のブログが数多く掲載されています。

私は、会社帰りの電車の中で、REGZA Phoneで読んでいますが、内容がとても充実して、多岐に及んでいるのでとても楽しめます。


あと、本気で不動産投資をはじめたいと考えている人におすすめなのは、こちら↓のサイトです。

従来の不動産投資情報サイトは、自分たちで情報を検索して、情報を能動的に探さなければいけなかったのですが、こちらのサイトは、必要な情報を登録しておくと、不動産会社やサイトから、あなたの要件にマッチする情報を提供してきてくれます。
「楽待」の名前のとおり、受動的に情報を集めることができるサイトです。

楽待に登録したら、やるべきことは5つです。

1. 会員情報を正しく登録する
2. ニーズ情報をできるだけ具体的に登録する
3. プレミアム会員登録する 
4. 会員情報とニーズ情報は、定期的に更新する
5. 不動産会社からの提案には、できるだけ早く返事をする

もちろん、登録はすべて無料です！

私は最初、会員情報に記載する電話番号を間違えて登録してしまい、不動産会社の方のご迷惑をおかけしてしまいました。

プレミアム会員登録するためには、書類による申請と源泉徴収票や確定申告書等の提出が必要になります。
プレミアム会員登録しているかいないかによって、情報を紹介していただく不動産会社の方から見た印象がまったく違いますので、是非、登録しておきましょう。

会員情報とニーズ情報は、情報の変更があった場合に、すみやかに更新することはもちろんですが、情報に変更がなくても定期的に更新しましょう。
会員情報とニーズ情報には、「更新日付」が記載されます。
不動産会社から見た場合、2年以上もアクセスしていない人よりも、2週間前にアクセスしている人に情報を紹介したくなるでしょうから。

あと、不動産会社からの提案には、できるだけ早く返事を書きましょう。
できれば、提案を受けた当日に返事を書きたいものです。

この対応スピードが、「回答ランク」として、登録者の評価指標として掲載されます。

繰り返しになりますが、上記サービスを受けるのに、費用は一切かかりません。
登録しておかない手はないですよ！


実は、いま購入手続きを進めている地方物件は、実は、楽待からの紹介です。
一般の物件検索サイトには掲載されていないお得物件情報を得ることもできるのです。

ちなみに、不動産会社の方は、楽待を使って情報を会員一人に送信すると◯円という広告費を支払っているそうです。
お金を払って情報を提供しているということは、不動産会社の方も、それだけ真剣です。
うまく、便利なサイトを活用していきましょう！

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アパートの改装に行ってきました

今日は、空室のアパート2部屋分の改装、といっても、ハウスクリーニング等の基本的な対応は業者の方がおこなってくれていますので、私の方では、最後の装飾を施しに行ってきました。

具体的には、

• 照明一式交換（IKEAで購入）
• テレビ付きドアフォン設置（通常インターフォンからの交換）
• IHクッキングヒーター設置（電気コンロからの交換）
• スイッチパネルとコンセントパネルの交換

をおこないました。

写真を撮り忘れてしまいましたが、電気コンロからIHクッキングヒーターに交換すると、シンクのフロントパネルに取り付けてあるコンロのスイッチ類が不要になります。

スイッチ類を取り外すと、穴が残ってしまうので、IHクッキングヒーターに交換しても、電気コンロのスイッチだけは残しておく方も多いでしょうが、私はいつも、取り外してしまいます。

このときに問題になるのが、スイッチを取り外したあとの穴をどうふさぐか、ということです。

私も色々と試行錯誤しました。

最初のうちは、薄いアルミ板を買ってきて、穴の大きさに切り抜き、接着剤で穴をふさぐように貼り付けます。
仕上げは、水性塗料で塗装していました。
この塗装が意外と大変です。
塗装前の養生も必要ですし、乾くまでに時間もかかります。
その上、アルミ板の上に塗装すると、塗装が乾いたあとに、ちょっと塗装表面を何かの角でこすってしまうと、塗装が剥げてしまいます。

そこで考えたのが、穴のまわりと同じ色（黒）のプラスチック板を買ってきて、穴をふさぐ方法です。
この方法ですと、塗装が不要になりますので、手間が省けます。
しかし、いかにも穴を塞いだというパッチが丸見えですので、仕上がりはあまりきれいではありません。

そこで今回、試した見たのは、フロントパネル全面をプラスチック板でふさいでしまい、その上から、化粧フィルムを貼ってしまう方法です。
プラスチック板もメタル調のフィルムシートも、近所の100円ショップで調達できましたので、原価はかなり安く抑えられました。

仕上がりは思いのほかきれいで、大満足です。
オススメです！(^^ゞ

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健康診断

融資を申し込むときに生命保険にも一緒に入らなければいけないため、保険会社に提出するための健康診断書類を取得にいきました。

ちょうど、1年くらい前に、人間ドックを受診していたので、その結果提示で対応してもらえれば手間はかからなかったのですが、直近の診断結果がほしいとのことで、新橋にある、平日夜にも診察してくれるクリニックに出かけました。

最初は、この週末に、自宅最寄りの病院で診察してもらい、診断書を発行してもらおうとしたのですが、「生命保険会社指定の病院ではない」ということで、断られてしまいました。
どこの病院でも、診察してくれるわけではないのですね…？

平日の夜間に診察してくれる医者は、やはり少ないせいか、OKさんやサラリーマン風の方が待合室には数名、診察を待っていました。

夜の20時半頃に診察の申込みをして、待ち時間や検査時間、診断書の発行まで、1時間かからないくらいの時間でした。
それでも、医師による問診、身長体重の計測、尿検査までは、おこないました。

これで、融資申し込みに必要な書類は一式そろいましたので、早速、不動産会社経由提出してもらいます。

今週中には、金融機関への正式な融資申し込みをおこなっていただき、あとは、金融機関の判断待ちになりそうです。

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融資関係書類の取得

午前中、会社を休んで、金融機関との融資契約時に必要な、書類を取得しに行ってきました。

必要な書類は、

• 住民票
• 印鑑証明
• 納税証明書（市県民税、固定資産税）
• 納税証明書（所得税）

というところです。

住民票や印鑑証明、市県民税や固定資産税の納税証明書は、最寄りの役所で取得できるのですが、所得税の納税証明書だけは、税務署まで出向かなければいけません。

役所は、行きやすい場所にあるため、比較的取得しやすいのですが、税務署は、ちょっと交通の便が悪いところにあるため、車で行かなければならず、不便です。

住民票と印鑑証明は、市民課の窓口で申請します。
平日の朝ということもあり、ガラガラの状態だったので、申請書を提出後、すぐに発行してもらえました。

市県民税や固定資産税の納税証明書は、また別の窓口を案内されたので、そちらで申請手続きをおこないました。

金融機関からは、「直近２年分の納税証明書を取得」と指示を受けていたので、最初、窓口で平成２２年分と平成２１年分を申請したのですが、どうやら、市県民税や固定資産税の納税証明書は、今年の分も発行できるのですね。
平成２３年分と平成２２年分に訂正して申請しました。
こちらも、すぐに発行してもらえました。

次は、税務署に移動して、申請手続きです。

こちらは、申請書を提出してから、待つこと約２０分ほど。
待ち時間が長かったので、手書きで書類を作っているのかと思いましたが、一応、ちゃんとコンピュータから印字された書類を受け取りました。(^^ゞ
これで、やっと、必要な書類が一式揃いました。

あとは、金消契約時に、提出するだけです。


このあと、アパートの所在地役所に向い、事前に申請しておいた罹災証明を取得しに行きました。
３．１１の地震で、アパートも被害を受けていたので、念のための取得です。

こちらは完全に手書きの書類です。(^^ゞ

アパートの修繕範囲やタイミングも、そろそろ考えないといけませんね…。

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融資金額に対する金融機関の判断

先週末に、物件の売買契約を締結してから、不動産会社の方では、金融機関との融資調整（事前審査）をおこなっていただいています。

積算評価は、十分に出る物件なので、融資金額については、何の問題もないだろうと不動産会社の方とは話をしていたのですが、意外な所でコメントが入りました。

繰り返しになりますが、積算評価は、まったく問題ありません。
仮に収益還元法で評価されても、この物件は、任売物件なので、比較的高めの利回りが期待できます。

では、どういうところで、意外なコメントが入ったのかというと、登記簿に記載されている現在の保有者の抵当権設定金額が、問題になりました。
この設定金額が、今回の融資申し込みの前提としている物件評価額を下回っていたため、この設定金額が融資上限額として制限されていしまいました。

どうやら、金融機関の本部の責任者の方が変わられたばかりとのことで、審査の考え方が大きく変わったようです。

ローン特約摘要で、売買契約解消になってしまうのではないか？と、ドキドキしていましたが、最終的に、不動産会社の方にも色々と調整をいただき、売買契約自体は、引き続き、有効に継続いただくように対応いただけることになりました。一安心です。

あとは、正式に金融機関に融資申し込みをして、その判断結果を待つのみです。

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地方物件の売買契約

今日、地方物件の売買契約に行ってきました。

不動産会社のオフィスは、都心の一等地にあります。
貸しオフィスのようで、芸能プロダクションや、様々な会社が入居されているビルの一室でした。

重要事項説明からはじまり、売買契約書の締結、手付金の支払いと、約1時間30分くらいで無事に完了しました。

いま保有しているアパートの契約時は、私と買主側の仲介不動産会社の担当者、売主と売主側の仲介不動産会社の担当者の合計4名が、売主側の不動産会社のオフィスに集まって契約を締結しました。
しかし、今回は、不動産会社の売主物件ということで、私と不動産会社の担当者の2名だけで手続きを進めました。

途中、不動産会社の責任者の方が、何度かご挨拶に出入りされましたが、こじんまりとした会議室て、落ち着いて手続きをすすめることができました。

さて、あとは、不動産会社側の手続きと、融資の手続きを滞り無く実施いただくことを待つのみです。

一応、契約書上は、11月末までに金消契約完了予定としていますが、できるだけ前倒して、手続きを進めたいですね。

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地方物件のその後

今週は、必要書類を集めたり、健康診断を受けたりと、忙しくなるはずだったのですが、ちょっと様子が変わってしまいました。

昨日、不動産会社の方からメールがあり、銀行の本部の方から待ったが入ったとのこと。
このときには、この物件はダメかな？という思いが頭をよぎったのですが、今日、あらためて状況を確認してみると、原因は、私の方にあるわけではなく、不動産会社側の手続きにあるとのことでした。

この物件、現在の保有者（法人）が任売物件として、仲介会社に売却して、私はこの仲介会社の保有物件を購入するという手続きのようだったのですが、現保有者と仲介会社間の手続きが完了していないことを、銀行の本部の方から指摘されたようでした。
ちなみに、私の属性としては、銀行の方から問題ないと言われたとのことで、ちょっと安心です。

今日、確認したところ、物件の保有者と仲介会社間の売買契約は、銀行の指摘を受けて、すでに締結済みで、権利移転の手続きを進めている状況とのこと。

なので、今月中に金消契約まで完了させることはできなくなってしまいました。

しかし、仲介会社との売買契約は、早めに締結してしまいたいので、24日（土）に契約してきます。

任売物件ということは、債権者との間での交渉が入るということだと思うので、まだ、どうなるかわかりません。

しばらく、不安な日々を過ごすことになりそうです。(^^ゞ

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地方物件の視察

今朝は、4:30に起床して、空港に向かい、早朝の飛行機に飛び乗りました。
現地空港に着き、電車で市街地まで向います。
駅前では、不動産会社の方が、レンタカーを用意してお待ちいただいておりました。

早速、物件に向います。

現地に到着してみると、かなり大きい物件です。
写真を掲載できないのが残念です。

築26年ですが、外壁等は塗装しなおしてあり、きれいです。
共用廊下等の一部は、塗装をしなおした方がいいかな？という箇所もあります。
空室が数部屋ありましたので、中を確認させていただいたところ、とてもきれいです。

これの物件はいい！と思いました。

あとは、ネガティブチェックです。

建物の汚れや破損、共用部への残置物の扱い、今日は確認がでいなかった屋上の防水状況の確認依頼など、ひとしきり気になる点を列挙して、確認を依頼する部分については、依頼しておきました。

このあと、同じ不動産会社が最近仲介した物件を、見学させてもらいましたが、規模も程度も、今日紹介いただいた物件の方が、数段上です。

最後に、お昼も過ぎていましたので、ホテルのラウンジで軽く食事を取りながら、お話です。

私の方からは購入意思を伝え、確認して欲しい点や対応してほしい点を伝えておきました。
ちょうど、上期末ということもあり、銀行の決済の関係上、できれば、売買契約と金消契約を同時に、今月中に完了させたいとのことでした。
今週は、色々と忙しくなりそうです。


不動産会社の方とは、ホテルでお別れです。

帰りの飛行機の便までは、もう少し時間があるので、もう一度、今度は、電車で物件まで行って見ることにしました。

オフィス街から最寄り駅までは、電車で10数分。
最寄り駅から物件までは、徒歩で6分ほど。

最寄り駅前には、スーパーマーケットがあり、生活用品はここで揃いそうです。
ちょっと歩くと、大手ショッピングモールもありますし、物件のすぐ近くには、大きなレンタルビデオ店もあります。
生活環境としては、申し分ありません。

物件を再度確認しましたが、あらためて気になる点はありませんでした。

物件確認中に、何度か、入居者の方にもお目にかかりましたが、普通の方々のようですので、問題なさそうです。

あらためて、購入意思を固めて、物件をあとにしました。


帰りの飛行機は、連休の最終日の帰り便ということもあり、手荷物検査場が大混雑。
出発が30分くらいおくれるというハプニングもありましたが、無事に帰ってくることができました。

あとは、手続きを完了させるのみ。
今週は、忙しくなりそうです！

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スピード感ある動きがことを制すか！？

今日は朝から天気もよく、早朝から、ロングボードを担いて、外房まで出かけました。
ここ2～3週間、週末の台風の影響等もあり、サーフィンをサボってしまっていましたが、久しぶりに、波にもまれてきました。

海から上がり、車でREGZA Phoneを確認してみると、昨夜問い合わせておいた不動産会社の方からメールが届いていました。

レントロールが添付されており、地方物件ということで油断していましたが、予想外の高稼働率です。
その日の夕方に、一度お話をしましょうと言っていただきましたので、早速、夕方にお会いする約束をしました。

その日の午後は、別の物件を視察する予定をしておりましたので、この物件を見学したあと、約束の場所に向います。
ちなみにこの見学物件、都内で、土地評価が高い木造物件だったのですが、実際に現地を確認してみると、なにやら悪臭が漂う区画です。
ちょっと、食指が動きませんでした。


気を取り直して、朝、約束した不動産会社の方との待ち合わせ場所に向います。
私が物件視察に出かけていることをお話ししたら、視察現場からほど近い、ホテルのラウンジを指定してくれました。

17:00からの待ち合わせの5分くらい前に到着すると、すでに不動産会社の方は、上司の方と一緒にお待ちいただいていました。

物件や地方エリアに係わるお話をひとしきり伺い、投資物件としては非常に興味深いと判断しました。
実は、前日に、この地方エリアの情報を色々と調べてみたのですが、色々と魅力的な要素があります。
（まだ、物件購入が確定していないので、どこのエリアなのかは、紹介を控えます）

小一時間ほどお話をさせていただき、まずは、現地を確認させて欲しいとお願いしました。
ことは急げですが、この段階で、日曜日の18:00を過ぎています。
しかし、幸い、翌日は3連休の最終日でお休みです。

飛行機のチケットさえ取れれば、明日（19日）、現地視察をすることにしました。
なんと、こんなに急な予定設定にもかかわらず、不動産会社の担当の方も、一緒に同行してくれるとのこと。

ただし、3連休の最終日ということで、行きの便は取れても、帰りの便が取れないかもしれません。
REGZA Phoneで確認すると、やはり帰りの便が、夜遅い便しか空いていなさそうです。

さすがに、REGZA Phoneで、その場で飛行機の予約ができる情報を持ち合わせていなかったので、急いで家に帰り、航空券の予約が取れるかどうかを確認してから、再度、不動産会社の方に連絡することにしました。

家に帰り確認してみると、幸い、早朝便と夕方便の予約が取れましたので、明日、現地視察に飛んできます。(^^ゞ

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新たな物件購入に向けた動き

シルバーウィークの最初の3連休のはじまりです。
今月は、物件探しに集中しているため、問い合わせを沢山していることもあり、物件情報がいつもより多めに入ってきます。

問い合わせをして資料をお送りいただいた物件は、基本的に、現地を確認して、確認結果を、ご紹介いただいた不動産屋さんにお伝えするようにしています。

早朝、ネットで検索していると、投資不動産紹介サイト『健美家』で、積算も出て、CFも回りそうな優良物件を発見しました。
しかも、希望エリア内です。
早速、早朝の段階で、資料請求をおこないました。


その後、午前中は、保有アパート地震被害の調査のために、損保会社の方と現地で待ち合わせのため、出かけました。
アパートは、塀や建物周りの通路のタイル等が破損しており、被害も大きかったのですが、これらは建物自体の被害ではないということで、申告対象外になってしまいました。

その代わり、私自身の調査では気が付かなかった、細かいクラックがサイディングボード部や壁面にいくつかあることを、損保会社の方が発見してくれました。
さらに屋根も、少し被害を受けていそうということで、ポイント加算してくれました。

結局、損保会社の方の手元資料上、5%の被害（3%以上で一部損壊になるみたい）ということで、「一部損壊」扱いとなり、保険金額の5%を支払いいただけることになりました。
小さなアパートなので、よくネットで紹介されているような、何百万円という支払いにはなりませんが、それでも非常に助かります。

ちなみにこの支払金、被害箇所の補修に使ってもいいですし、使わなくてもかまいません。
用途は制限されないお金ですので、使徒をよく考えて使いたいと思います。


さて、そのあと、自宅に帰ろうとしたところ、朝、問い合わせておいた物件の詳細資料がメールで届いていました。
こういう時に、REGZA Phoneくんが活躍します。

REGZA Phoneで、メールの添付資料に書かれていた物件住所を確認して、早速、向います。

現地にいってみると、築20年くらいのマンションで、外壁洗浄はされているようでとてもきれいです。
しかし、全部屋数の40%くらいが空室になっていましたので、空室の理由が気になります。

早速、不動産会社の方に確認してみると、物件住所とは離れた管理会社が管理している物件とのことで、少し前まで外国人の入居者が多かったのですが、3月の震災以降、皆さん帰国してしまったとのこと。
問題ありません。

早速、自宅に帰って、久しぶりに物件申込書を記載して、不動産会社に送りました。
不動産会社の担当者に、申込書の受領確認をして、あとは、売主側の判断を待つのみです。

しかし、夕方になり、不動産会社の担当者から連絡がありました。

どうやら、現金買い申込と満額融資申し込みが入ってしまい、ちょっと指値をして融資申し込みをした私には、分が悪いとのこと。

残念ですが、仕方ありません。
もしかしたら、優先度が高い方の購入が流れて、私に権利が回ってくる可能性もありますので、しばらく様子見にしたいと思います。


夜になって、今度は、『楽待』から、物件のご紹介が届いていました。
楽待は、希望条件を登録しておくと、それを見た不動産会社の方から、希望条件にマッチした物件をご紹介いただけるサイトです。

実際にご紹介いただいた物件は、私の希望エリア外の地方物件だったのですが、積算・CF等の諸条件を計算してみると、非常に高評価の物件です。

さらに、ご紹介いただいた不動産会社は、何度も地方物件をご紹介いただいている会社であり、その都度、お断りをしていたという経緯がありました。
これだけ何度も、根気強くご紹介いただけるのなら、とも思い、物件の詳細資料の送付を依頼しておきました。

さて、どんな物件か楽しみです。(^^ゞ

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また、退去が…

先ほど、アパートの管理会社の方からメールが届きました。

ガ━━(;ﾟДﾟ)━━ン!!

９月末に一部屋退去の連絡があったとのこと…。
不動産賃貸業をおこなっている以上、こればかりは仕方ありませんね…。

でも…、こんな夏の時期に、次の入居者も決めにくいのに…、なぜ…、といっても、退去される方には関係ありません。

「いままで、入居いただいてありがとう！」という気持ちで送り出して、次の入居者様を迎える準備をしたいと思います。

でも、これで、裁判の判決がでて、夜逃げしてしまった悪質滞納者（通称、「被告」）が退去した部屋と、今月末に退去予定の、もう一部屋。
さらに、今日連絡がきた９月末の退去予定と、満室から、一気に空室が３部屋になってしまいます。

よーし、新入居者様の募集、がんばろう！

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