増山塾の7月定例実践会

今日は、増山塾の7月定例実践会(勉強会)でした。

今日のテーマは、「買い付け」。

そういえば、最初に購入したアパートの買い付けを入れてからは、しばらくして、買えなかったマンションに1度、買い付けを入れただけで、意外と買い付け経験は少ないことに気がつきました。

札幌の物件2棟は、売り主物件だったので、「買い付け書」というものは明確には提出しておらず、不動産会社の方と一緒に現地に行って、「買いま～す」の一言で買い付け完了しています。(^^ゞ

あらためて講義を受けると、「なるほど、そういうものなのかぁ」という新発見目白押しでした。

夜は、いつもの懇親会。

でも、今回は、いつものように居酒屋ではなく、なんと、都心のど真ん中、目黒のマンションの屋上でのBBQ！

ちょうど季候もよく、なんとなく、ブルジョアなひとときを満喫しました！(^^ゞ

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メンターとの打ち合わせ

今日は、私が不動産投資をはじめるきっかけを与えてくださったメンターの方との打ち合わせでした。
打ち合わせといっても、仕事帰りに、飲み会です。(^^ゞ

実はいま、個人で所有している不動産物件を法人所有にしたいと考えており、そのための法人設立を考えています。
所有権を移すということは、いろいろと手間もお金もかかりますので、すぐにというわけではないのですが、いつでも動けるように準備をしておこうと考えています。

メンターの方は、同じサラリーマン大家さんなのですが、すでに法人もお持ちで、かなり大規模に不動産投資をおこなわれています。
ご経験とアドバイスを伺いたいと思い、連絡を取って、あっていただくことにしました。

仕事の関係で少し遅れて到着すると、すでにメンターの方ともうひとかた、面識はないのですが、同じ不動産投資をしてらっしゃる方が先にはじめていました。
初対面の方でも、共通の話題があるとすぐに話が盛り上がる点は、とてもいいですね。(^^ゞ

個人で不動産投資をおこなっていた場合と、法人を設立した場合の違いを、わざわざお手製のグラフを作成してきていただき、丁寧に説明をいただきました。

個人の場合、個人事業主の登録をして、青色申告事業者になることはもちろんなのですが、それでも、個人のままで事業拡大すると、税金面で大変なことになるとのこと。
不動産収入が○万円を超えるあたりからは、法人を設立していった方がいいとのことでした。

メンターの方も、個人から法人に、不動産投資の主軸を移すために、いろいろと苦労をしてきてらっしゃるようでした。
できるだけ早く、法人を設立した方がいいと、ご指導を賜りました。(^^ゞ

あと、もう1点、法人設立時の社長は、私自身にするか、奥さん等の家族の誰かにするかという点。
税理士さん曰く、ほとんどのケースは自分自身しているとのこと。

でも、メンターの方曰く、いろいろなことがあるので、どんなときでも言い訳ができるように、奥さん等を設立会社の社長にしておいた方がいいとアドバイスを受けました。

銀行から融資を受ける上でも、特に問題にはならないようです。

私は、このアドバイスにしたがって、会社設立手続きを進めようと思います。


私が今回、設立しようとしている法人は、あくまでも不動産の所有法人です。
よくある、物件の管理法人については、もう少ししてから設立しようと考えています。

これは、新しくご支援をお願いしている税理士さんのアドバイスによるもの。

物件を買うために、某地方銀行から融資を受けているのですが、通常、融資開始から1年後くらいには、金利交渉をさせていただくことが多いとのこと。
この金利交渉をするために、管理法人スキームにしていると、銀行の評価にも影響が出るといけないので、金利交渉完了までは、これまでどおり、個人管理で行くことにしました。

なので、今回は、まずは、将来に備えた不動産所有法人の設立からおこないたいと思います。

※今日は、アメリカの独立記念日でしたか！

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半年分の領収書等の送付

新しい税理士の方に、今年半年分の領収書等の書類をまとめて、送付しました。

今年に入ってから、物件を1棟購入しているので、この物件購入関連の書類。
物件3棟分の、月々の明細書。
経費等の領収書。

などなどを集めるとかなりの量になりました。

特に、EXCEL等で一覧表をまとめる必要はないとのことでしたが、一応、分類がわかるようにだけは、区分けしてまとめました。

こんなに一遍に送られると、税理士さんも大変だろうなぁ、と思いながら、半年分の送付完了。

あとはよろしくお願いします！、税理士さん！！(^^ゞ

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不動産取得税の支払い

1月に購入した札幌の物件の不動産取得税を支払いました。

土地と家屋に分けて納税通知書が送られてきたので、ゆうちょ銀行のATMで支払ってしまおうと思い、土曜日に手続きをおこなったところ、片方は支払いができたのですが、もう片方はできませんでした。

画面に表示されたメッセージは、「一日の取扱限度額を超えています」とのこと。

仕方なく、翌日曜日に再度、支払いにチャレンジ。
ところが、また、「一日の取扱限度額を超えています」ということで、支払いができませんでした。

どうやら、ATMでの支払いは、おそらく50万円くらいに制限されているようです。

ATMでも支払いができると、休日にも手続きができるので非常に便利なのですが、なんか、惜しい制限です。(^^ゞ

仕方なく、今日、会社に出社する前に、ゆうちょ銀行の窓口に行き、残りの支払いを済ませてきました。

窓口でも、納税通知書と通帳だけでは支払いができず、本人確認用ということで、免許証の提示を求められました。
支払申込書には、届出印を捺印する欄があったのですが、こちらは、暗証番号がわかれば不要とのこと。

なんか、手続き一つ一つが煩雑で、わかりにくいですね・・。

でも、無事に支払いは完了です！

これで、ひととおり、購入にともなう手続きは完了しました。
一安心、一安心。(^^ゞ

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不動産会社の方との打ち合わせ

札幌の物件をご紹介いただいた不動産会社の方と、久しぶりにお会いしてきました。
近況の情報交換と、増山塾で知り合いになったAさんとの顔合わせということで。

物件情報の有力なソースは、多い方がいいと思いますので、何かいい物件があれば、Aさんにもご紹介いただければと。

いろいろと近況を伺っていると、どうも、最近は、優良な物件が少なく、不動産会社の方も苦労されている様子。

ちょうど、年度が変わったばかりで、売り手側も小休止という状況かもしれませんし、金融機関も年度変わってスタートダッシュというよりも、決算時期の方がアクティブのような雰囲気ですので、時期の問題なのかもしれませんが。

不動産会社の方の肌感覚では、「リーマンショックによる資産整理のため市場に出回ってきた物件も一巡か？」というようなこともおっしゃっていましたので、少し前までの物件売却祭りほど、出回る物件は多くないようです。

しかし、○年前に、まったく物件が作られなかったときなんてありません！
かならず、物件ライフサイクルの中では、売却されるタイミングがでてくるので、こういうときほど、いい物件が出てきたら、いつでも、すぐに動けるようにアンテナを高くして準備を整えておきたいですね。

でも、気になるのは、不動産投資家が急増していること。

書店に行けば、不動産投資のコーナーが必ず設置されています。
週末は、かならず、どこかで不動産投資セミナーが開催されています。

こういうときには、「One of them」の中で競争して、数少ない物件を争奪しても効率がよくありません。
「Only one」な環境を作って、競争環境に入り込まないようにすることが大切なような気がします。

そのためにも、増山塾だったり、おつきあいさせていただいている不動産会社の方だったり、管理会社の方だったりとの関係を大切にしていきたいと、あらためて考えさせられました。

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固定資産税の支払い

今月末が第一期分締め切りの固定資産税、今日、支払ってきました。
とりあえず、第一期分だけ。

RC大型物件は、固定資産税が高額になるので、しっかり予定しておかないと、資金繰りがおぼつかなくなりますね。

次の第二期分は、7月末が締め切り。
忘れないように準備して、支払わないと！

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入居申し込み

不幸があった部屋に、入居の申し込みがありました。

事故死とかではない場合は、次の入居者に告知する義務があるという人と、ないという人がいます。
このアパートの管理会社の方針としては、原因が何であれ、不幸があった部屋については、次の入居者に、必ず告知するそうです。
告知するということは、当然、家賃もそれなりに下げないと、申し込みがありません。

この部屋も、これまでの家賃に比べると２割以上ディスカウントしての募集でした。
それでも、かなり苦戦するかな？とあきらめていたのですが、早い段階で申し込みを受け付けていただいた管理会社に感謝です。
もちろん、不幸があったことは告知した上で。

しかも、この新しい入居者の方は、半年ほどの短期で借りたいとのこと。
通常であれば、２年契約が前提なのですが、この入居者が退去後は、また元の家賃で募集ができることを考えると、願ったりかなったりです。

この新しい入居者、４月の頭から入居を希望されているのですが、問題は、荒れ果てた部屋の改装がまだ終わっていないこと。
何とか、遅くても４月の１週目には入居を希望とのことですので、これから急ぎ改装の手配です。

ほぼ、全面改装になるので、費用もかかりそうですが、仕方ありませんね・・。
入居申し込みをいただいた方に感謝です！

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インターネット対応アパートへの進化

少し前に、不動産メルマガで有名な、石渡さんのメルマガで物件のインターネット対応について案内がされていました。
石渡さんがいくつかのインターネット事業者を評価された結果、おすすめのインターネット事業者を紹介いただいていました。

私が保有している首都圏のアパートは、最近は、なかなか入居が決まらずに、入居者付けに苦労することが多くなってきました。
そこで、付加価値を高めるために、インターネット対応アパート化を検討するために、見積もりを依頼してみました。

アパートのインターネット対応については、私自身も以前、検討したことがありましたが、「一部屋あたりいくら」という費用積算をするケースが多く、トータルするとかなり高額な費用になってしまい、導入をあきらめていました。

ところが、石渡さんが紹介されていたインターネット事業者は、ホームページで確認するだけでも比較的安価でのインターネット対応ができそうでした。
しかも、石渡さんの紹介で導入すると、割安料金で導入が可能とのこと。

石渡さん、有益な情報のご提供、ありがとうございます！(^^ゞ

昨夜、仕事帰りにインターネット事業者さんを訪問して、サービス内容やお見積もりについてお話を伺うこと、1時間半くらい、その場で申し込みをしてきました。

具体的なお見積もり金額は、公表を控えるようにいわれておりますので、この場での記載は控えたいと思いますが、だいぶお得な料金です。(^^ゞ
しかも、年度末は、引っ越しをする人が多く、工事が立て込んでおり、何ヶ月も待ちになってしまうことを想定はしていたのですが、何とか、年度内の工事完了をがんばっていただけるとのこと。
もう、至れり尽くせりです！

インターネット対応ができたら、入居者には基本的に無料で提供したいと考えています。
入居募集にも有利になると思いますし、退去抑止にもなれば、十分元はとれるかなぁ、と考えています。

ただし、先日、入居者が亡くなってしまった部屋は、鋭意、改装中ですが、家賃をかなり下げないといけなさそうなので、この部屋だけは、インターネット別料金にせざるを得ないかもしれません。

いろいろと考えてみたいと思います。

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増山塾☆初参加！

今日は、増山塾に入塾後、はじめての塾の日でした。

今日のテーマは、国内で通常おこなう不動産投資ではなく、海外投資でした。
それも、不動産に限らず、あんなことや、こんなことについても盛り沢山でした。

さすがに、ブログでは詳細は書けませんが、眼から鱗のお話もあり、非常に中身の濃い、４時間のセミナーでした。

まじめに、少し視野を広げて考えていかないと！と考えさせられた、午後のひとときでした。(^^ゞ

その後は、居酒屋での懇親会に突入！

これから不動産投資をはじめたいと考えてらっしゃる方、すでに不動産投資は一定の成果を出して、次の投資に取り組まれてらっしゃる方、などなど、すべての方々とのお話が、非常に刺激的で、とても有意義な時間を過ごさせていただきました。
ありがとうございました！

なかなか、会社では、不動産投資の話はしにくいので、志を同じくしている方々とのお話は、何かこう、抑圧から解放されたような、素晴らしい時間でした。
ご一緒させていただいた皆さま、ありがとうございました！

今後とも、よろしくお願いいたします。(^^ゞ

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確定申告に向けた税理士との大詰め

確定申告の締め切りが、いよいよ来週15日に迫っています。

いつもの、やよいの青色申告のデータ作成は、一とおり完了しており、税理士さんの最終チェックをお願いしているところです。

去年までは、すべて一人で対応しておりましたので、税理士さんのアドバイスを得ながら確定申告の手続ができるということは、とても心強いですね。

今日は、費用化する範囲・方法についての最終詰めと、今後の節税対策を考えた対応について、ご相談をさせていただきました。

あとは、税理士さんの方で書類をまとめていただき、15日までに申告を行なっていただく予定です。

これでなんとか、年に一度のイベントも、無事に完了できそうです。(^^ゞ

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ショックなことが・・・

昨日は、増山さん主催のセミナーで申し込んでいた、増山さんとの面談の日でした。
が！、実はもうひとつ、とてもショックなことが起こってしまいました・・。

昼過ぎに、首都圏のアパートの管理会社の方から携帯に電話がありました。
仕事中に携帯に電話をもらうことは、あまりないので、ちょっと嫌な予感がしました。

話を伺うと、保有アパートの住人（生活保護受給者）について、市役所の方から連絡があり、ここしばらく連絡が取れないので部屋を確認した方がいいとのことでした。
「確認した方がいい・・・」という言葉を聞き返してしまいましたが、そうです、最悪の場合、最悪のことが考えられるとのこと・・・。

こうなると、躊躇している暇はありません。
すぐに部屋を確認していただくようにお願いしました。

管理会社から、警察に連絡を取り、警察が立ち会いのもとに部屋の解錠です。

結果は、最悪の状況でした・・・。
住人の方は、部屋で亡くなっていました・・・。
死後、間のないとのことで、遺体の傷みはなかったとのことです。

不動産投資を続けていて、物件数も増やしていくと、いつかはこういうことにも遭遇するとは思っていましたが、実際にこういう状況になるとショックですね・・・。
亡くなった入居者の方のご冥福をお祈りいたします。

ちなみに、こういうケースの場合、遺体はすぐに警察が引き取るようです。
その後、警察による現場検証です。
幸い事件性はなかったようなので、今日、警察からは「部屋を片付けてもいい」という連絡がありました。

亡くなった方は、遺体を引き取る身内もなかったようで、市役所にて対応することになったとのことです。

色々と、人の命や人生についても、考えさせられてしまう、昨日今日でした・・・。

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不動産セミナーに参加してきました！

そのテーマは、
「まだ不動産投資をはじめていないサラリーマンのあなたへ
今でもフルローン物件が買えて
今でも消費税還付で儲かって
ガンガン入居を決める管理会社と組める…」
という内容のものでした。

物件の選定等によっては、今でもフルローンで物件が買えることは、私も知っています。
なので、今回のセミナーで非常に興味深かったのは、消費税還付と入居を決めてくれる管理会社に関する説明でした。

もう一つは、実は、このセミナーで講演予定の某管理会社の社長さんは、私の保有物件も管理してもらっている方だったりします。
先日お会いしたときにも、セミナーで講師を努められると話をされていたのを思い出して、セミナーでじっくり話を伺って見ることにしました。(^^ゞ

有料セミナーでしたので、この場でセミナーの中身について、説明すること控えたいと思います。

が、かなりやりにくくはなっているようですが、消費税還付はまだできそうだということと、管理会社は選ばないといけないのだなぁ、ということが非常に印象深いセミナーでした。

セミナーのあとに、少し増山さんともお話をさせていただきました。

増山さんは、「増山塾」という不動産投資家のための塾を主催されている方です。
アクティブに活動をされてらっしゃる方のようで、とてもパワーを感じます。(^^ゞ

今日のセミナーは、不動産投資をまだはじめていない方向けの内容でしたが、お話を伺うと、物件をすでに何棟か持ってらっしゃる方も参加しているとのこと。
塾に入る入らないに関係なく、私の投資スタンス等についても、一度、ご相談にのっていただけるとのことでしたので、是非にということでお願いをして帰ってきました。

また、楽しみが広がります！

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決済完了！

昼過ぎに、不動産会社の方からメールがあり、決済が無事完了したとのこと。

よかったです。

関係者の皆さま、ありがとうございます！

さて、これからしばらくは、空室対策と、安定経営に注力するかな。

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金消

今日は、12:00から銀行のオフィスに伺い、金消契約です。

和やかな雰囲気の中、手続きは淡々と進みました。

去年10月の金消のときは、本業の徹夜明けで、フラフラの状態でしたが、今回は大丈夫です。

・・・と言いたいところだったのですが、実は、印鑑証明が取得できていない！

昨日（土曜日）に役所の土日営業の窓口に出かけて、取得しに行ったのですが、印鑑登録カードなるものが破損しているらしく、発行してもらえず。
じゃあ、印鑑登録カードを再発行して欲しいとお願いすると、それは、平日役場の窓口に行ってくれとのこと。

うーん・・。
金消のたびに、なにか起こるなぁ・・。

その旨は、事前に不動産会社の方と銀行の方には伝えてあり、31日の決済に間に合うように、月曜日に印鑑証明を取得して「超速宅急便」なるもので送ってほしいと言われていました。

ところが、金消の場で、銀行担当者の上司の指示で、宅急便での送付はNGとのこと。
しかたなく、私が月曜日の朝一に印鑑証明を取得して、それを不動産会社の方に渡し、そのまま札幌に飛んでもらうことにしました。

すみません・・・。_o_

というハプニングはあったものの、金消自体は、1時間ちょっとで無事完了！

あとは、無事決済完了を待つのみです！

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売買契約の締結

本業の方の関係で、平日は、私はまったく動けませんでした。
なので、公的書類等は、すべて不動産会社の方に取得をお願いいたしました。
お手数をおかけしました・・。_o_

銀行との金消は、1月29日（日曜日）の予定です。

その前にということで、本日夜、本業終了後、不動産会社の事務所に向かい、契約手続きをしてきました。

契約前に、いつもの「じゅうせつ」を・・・。

・・・。(^^ゞ

実は、札幌で、管理会社や工事会社の方との飲み会の席で、「じゅうせつが・・」というような会話がありました。
なんのことだかわからなかったのですが、「重要事項説明」⇒「重説」の略だったんですね。
一つ勉強になりました。(^^ゞ

「重説」の説明を受けて、契約手続きを。

3回目の契約となると、なんとなく要領はわかります。

1時間30分ほどで、契約手続きは無事完了。

あとは、日曜日の金消と、31日の決済が滞り無く完了することを目指すのみです！

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地方物件の視察（その2）

地方物件の視察に行った翌日は、午後の飛行機で帰ってくる予定でした。

その前に、10月に買った物件の管理会社に挨拶に行ってきました。

実は、この前日（土曜日）にも電話をしてみたのですが、担当者はすべて不在でした。
翌日（日曜日）も事前に電話をしてみると、担当者は不在とのこと。

もしかして、土日は休業ですか・・？

ちゃんと聞いていなかったのですが、管理会社の方とのメールのやりとりでは、これまで、土日も返事がきていたので営業しているのかと思っていましたが、どうやら土日は休業のようです。
電話番の方が一人、交代で出社しているだけの様子。

入居者が一番物件を探して動きまわる休日に、管理会社が即応できなってどうなの？と思いますが、どうなんでしょう・・？

まぁ、でも、事務所は開いているということですので、羽田で買ってきた手土産だけ届けに行ってきました。

その後、空港に向かい、帰路に。

ところが、街の中では小雪が舞うくらいの天気だったのですが、空港についてびっくり！
こんな↓状況でした！！

私が搭乗する予定だった便の、一つ前までは、すでに欠航決定。
私の便も、なんとか定刻1時間遅れで出航。

ご推察のとおり、ここは新千歳空港。
物件は、札幌です。(^^ゞ

さて、このあと問題は、今月中に決済完了できるかですね。
不動産会社さん、よろしくお願いします。_o_

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地方物件の視察（その1）

物件視察から戻ってきました。

不動産会社の方の計らいで、昨日の夜に急きょ現地入りを決めたにもかかわらず、現地で客付けが強い管理会社の社長さんにも連絡をとっていただき、一緒に物件を視察させてもらうことになりました。

これは非常にありがたい！

早朝の飛行機で現地入り。
最寄り駅で、不動産会社の方と管理会社の社長さんと合流して、早速、物件視察へ。

現地に到着してみると、確かに駅からはかなり近い。
最寄り駅まわりは、それほど商業化が進んでいないのですが、物件近辺には、100m前後の距離圏にコンビニが複数。
また、10分も歩かない距離に、別の駅があり、こちらは、大手スーパーや飲食店が立ち並ぶ、かなり栄えた駅。
立地はなかなかいい。

物件自体も、鉄部の塗装や屋根の防水処理等は、ひと通りおこなっているよう。
階段等のコンクリート面の傷みが気になったのだけど、このあたりは、不動産会社の方が補修手配をしてくれるとのこと。

1室空きがあった部屋を見てみると、30㎡近い1DKは、単身には十分な広さ。
内装は、築年年数なりの古さはありますが、管理会社の方曰く、入居付にはまったく問題ないとのこと。

大きな問題は見当たらなかったので、その場で購入決定！

そのあとは、不動産会社・管理会社の社長と3人で、近くのファミレスでランチを。
色々と貴重なお話をお聞かせいただきました。
ありがとうございました。

実は、この日は、日帰りで帰る予定だったのですが、夜、物件のメンテナンスをおこなっている工事会社の社長も呼んで、懇親を深めませんか？というご提案が。
この工事会社の社長、実は、10月に買った物件の銘板を施工していただいた方。
まだ、顔をあわせて挨拶していなかったので、ちょうどいい機会ですし、こんな機会はめったに無いので、二つ返事でOKしました。

夜の時間の約束をして、管理会社の社長は、一時仕事に戻られました。

その後、不動産会社の方と私は、銀行に行って、仮申し込みの手続きを済ませました。

夜の懇親は、日が変わっても続いていました…。(^^ゞ
いやー、楽しくてタメになる時間をありがとうございました！


この方々と、うまくパートナーを組んで、仕事を進めていきたいなぁと思いました。


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地方物件が舞い戻ってきた

先週、不動産会社から提案されたけど、お断りをしていた地方物件。
その後、不動産会社の方と、何度かメール・電話でのやり取りをして、一応、今日、仕事が終わったあとに打ち合わせをさせてもらい、話を聞いてきました。

事前にいただいていた物件資料からは、以下のように評価していました。

• 地方物件
• しかし、人気のある住宅地で、最寄り駅からも徒歩5分と利便性はいい
• 入居率は比較的いい
• 鉄骨で築22年（残存耐用年数は12年）
• メンテナンスはしっかりしているようで、建物の状態は非常にいい
• 残存耐用年数で融資を組むとCFが回らない

なので、先週は、一旦、お断りした物件でした。

しかし、今日お話を伺ってみると、銀行からは、融資機関18年はOKと言われているとのこと。

となるとは、話は少し変わってきます。

この物件単体のCFとしてもかなり良くなります。

この物件だけを単体で買うと、耐用年数経過後の減価償却がなくなったあとのCF悪化が懸念されるため、容易には手が出せないかもしれませんが、幸い、昨年大型のRCを購入しているため、20年以上残っているRC物件の減価償却とあわせると、将来のCFも大丈夫そう。

立地も入居率もよさそうなので、紙面上だけでは、断る理由はありません。

ただ、条件が一つ。
今月中に、決済を完了させること。

・・・

今月って、あと1週間ですが・・？(^^ゞ

ともあれ、まずは物件を見てみないと話ははじまりません。

早速明日の早朝便で、地方に飛んで、物件を視察してきます！

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新規物件の提案

昨年の10月に物件を購入した不動産会社から、新たな物件の提案がありました。
10月に買ったマンションと同じ地方の物件です。

正直、融資を、すでに年収の20倍近くまで借りているため、これ以上の買い増しは難しいかなと考えてました。

物件概要を見てみると、入居率は高そうな物件です。
しかし、鉄骨でそれなりの築年数。

融資期間を残存耐用年数で計算すると、とてもCFが回らない物件です。
残念ながら、この物件は見送ろうと思います。

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税理士との打ち合わせ

早いもので、新しい年も明けて、早くも7日です。

今年は、年末年始の土日の組み合わせがよくなく、形どおり、12月28日が仕事納め、1月4日が仕事はじめでした。
私も漏れなく、1月4日から仕事はじめで、新年早々、いきなり過重労働の嵐！
新年最初の週末、しかも、3連休なのに、ちょっとお疲れモードです・・。^_^;

それでも今日は、朝一番で、昨年末に面談をした税理士さんと、はじめての打ち合わせに行ってきました。

今日は、まず、私の事業内容に係わる書類をお渡ししました。
それから、事前に送っていた、昨年の帳簿（11月分までやよいの青色申告に投入済み）の項目ごとに、税理士さんに見ていただいて気になる点をご指摘いただきました。

税理士さんとの打ち合わせは、はじめてだったので、どういう打ち合わせになるのか興味津々だったのですが、基本的には、こんな↓感じでした。（やよいの青色申告で印刷した、仕分け日記帳を見ながら）

• ○月○日の「雑費」で登録している項目ですが、「雑費」は使わないで、「○○」の方がいいですね。
• ○月○日の項目は、課目が「○○」で登録していますが、どういう内容ですか？・・・であれば、「○○」に変更した方がいいでしょう。

という感じです。

つまり、今日は、税理士さんとのはじめての打ち合わせでしたので、帳簿につける課目の考え方について、ご指導をいただいた状況でした。

ご指摘いただいた内容は、私の方で持ち帰って修正します。（帳簿の登録まではお願いしていないので・・）
あとは、地方物件の購入に係わる仕分けも、まだ登録してなかったので、登録後に、再度、確認をいただく予定です。

税理士さんに相談した、一番の目的は、節税対策なのですが、今日はそこまでの話はできませんでした。
地方マンションを購入した後の、事業規模が拡大した状態での収益が、まだ帳簿に反映できていないので、仕方ありませんね。^_^;

この連休中に、頑張って帳簿投入を済ませようかな・・。^_^;

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