健康診断

今日、仕事帰りに、健康診断に行ってきました。

ところが、あらかじめ受領していた診断書の様式だけではなく、もう一つ、別の診断書が必要とのこと。

その様式は、不動産会社の方にはなく、銀行から受け取らなければいけなかったのですが、なんと、診断を受ける病院まで、持ってきていただくことになりました。

お金を借りる立場としては、非常に恐縮してしまいました。(^^ゞ

病院の前で、夜、銀行員の方と待ち合わせをして、診断書の様式を受領しました。

診断書は、2通必要なのですが、1通は、問診と尿検査だけの診断なので、今日中に受領できるもの。もう1通は、血液検査が必要なので、明日以降の受領になるとのことでした。

銀行員さんとしては、なんとか、今週中に融資承認を得たい様子。

こうなると、もう、共同作業です！

なんと、私の診断が終わって、今日受領できる診断書を受け取るまで、銀行員さんにもお待ちいただくことになりました・・。

うーん、非常に恐縮です・・。

しかも、明日受領するもう1通の診断書も、銀行員さんが、代理で病院まで取りに行っていただけるとのこと。

もう、恐縮しまくりです・・。(^^ゞ

今日受領可能な診断書を、無事に取得して、銀行員さんに預けました。

明日の診断書の受領もお願いして、銀行員さんと別れました。

いよいよ、大詰めになってきました！

無事に、融資承認が取れますように！


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物件の申し込み

昨日、現場調査をおこなった物件ですが、昨日中に、いくつか質問事項をまとめて、不動産会社の担当者にメールをしておきました。

すると、今日、担当者からメールの返事があり、できれば、早めに会って、話ができないかとのこと。

今日の夜は、仕事の予定があったのですが、都合をつけて、今日の夜、少し遅い時間であれば、打ち合わせができそうだったので、早速、夜に打ち合わせをすることにしました。

東京駅近くの喫茶店で、20時に待ち合わせをして、物件のお話や、最近の不動産市場の状況などについてお話を伺いました。

事前に質問していたことについては、クリアにご回答をいただいたので、特に問題はありません。

この担当者からは、すでにマンション2棟を購入させていただいているので、私の考えは、特に口に出さなくても分かってしまったようです。

「購入します」という言葉は、結局一度も発言しなかったのですが、契約に向けて、必要な書類を準備しましょう！ということになっていました。(^^ゞ

それどころか、私の借入について、すでに銀行の感触まで確認済みの状況でした！

私は、今日中に、融資申し込みに必要な書類を担当者に送付して、今週中に、印鑑証明書を取得して、健康診断まで完了させることになりました。

不動産会社の方では、銀行に融資申し込みをおこない、
早ければ来週末に契約と金消を目指すことになりました。

物件の動きは、非常に早いです！

なんとか、購入できるように頑張ります！(^^ゞ

新たな物件との出会い！

先週の金曜日に、いつもお付き合いさせていただいている不動産会社から、物件紹介のメルマガが配信されてきました。

東海地方の一棟マンションだったのですが、メルマガには詳細の情報はなく、ただ、キャッシュフローが潤沢に出るということが書かれていました。

早速、資料請求をしたところ、昨日、直接、お電話をいただきました。

久々に、お話しをさせていただきましたが、最近は、あまり魅力的な物件がでない状況なのですが、おもしろい物件があるとのこと。

問い合わせをした東海地方の物件とは、別の物件のお話しをいただくことになりました。

それは、なんと、都内の物件！

いつかは、都内に物件を持ちたいと思っていましたが、まだ、先の話かなぁと、考えていました。

ところが、そんな物件が、突然、舞い込んできました！

昨日、資料をいただいたので、今日、早速、現場視察に行ってきました！

さすがに都内の物件なので、利回りはそれほど良くないのですが（といっても、札幌とかの地方物件に比べてです！）、立地は悪くなく、入居付けにも、それほど困らなくてすみそうです。

すこし、手を入れないといけないところもありそうですが、魅力的な物件です！

もう少し、条件等の確認をする必要があるのですが、チャレンジしてみようと思います！(^^ゞ


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確定申告書類が届きました

税理士さんから、確定申告の書類原本や、お渡ししていた領収書類が戻ってきました。

さすがに、マンション・アパート3棟分になると、決算書の集計はかなりのもの。

これを昔みたいに、やよいの青色申告を使って、すべて自分で処理するのは、ちょっとムリですね・・。(^^ゞ

税理士さん、ありがとうございました！


それから、そろそろ、固定資産税の通知が届きはじめましたね。

千葉の物件の支払い通知が届きました。

札幌は、まだのようです。


固定資産税の支払いは、都道府県によって、支払期限が異なるようです。

昨年も、札幌と千葉で、支払期限が異なっていたので、期限内での支払いを忘れてしまい、督促状＆延滞金を請求されることが何度か。

固定資産税って、ちょっとでも支払いが遅れると、すぐに、延滞金を請求されますからねぇ・・。

今年は、納期に遅れないように、気をつけたいと思います！(^^ゞ

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確定申告完了！

税理士さんから連絡がありました。

本日、無事に確定申告が完了したようです。

税理士さん、ありがとうございました！

今回は、昨年購入した物件の取得費が膨らんだため、還付申告になります。

これまでは、不動産事業に係わる確定申告は、還付申告か、青色申告控除額内の0円申告しかしてこなかったのですが、来年以降は、運営の仕方によっては、納税をする必要が出てくるかもしれません。

税理士さんも、この1ヶ月は、確定申告に向けて、休日・昼夜問わず忙しかったようですので、少し落ち着いたころに、今後の節税等の対応についても、相談をしながら進めたいと思います！

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確定申告に向けて追い込みです！

担当の税理士さんから、確定申告用の書類案が一式届きました。

これまでに私がおこなったことは、領収書とか、支払いに係わるエビデンスを税理士さんに送付するだけです。

それだけで、マンション・アパート３棟分の帳簿を付けていただき、確定申告用の書類案も作成いただき、その上で、さらに、確定申告方針に係わるご提案や、今後の節税対策に係わるご提案まで送ってきていただきました。

たとえば、昨年購入したマンションは、別の税理士さんに確定申告をお願いしたため（といいながら、帳簿は、自分で付けて、税理士さんは修正の指示をしてくれただけ。手間は、従来以上でしたが）、マンション１棟分を建物としての減価償却計上をしたのですが、今年購入したもう１棟は、いまの税理士さんで、建物と設備を分けて減価償却する提案をいただいたり、不動産に精通した税理士さんにご支援をいただき、とても力強いです！(^^ゞ

建物付属設備の耐用年数は、設定により、今後の決算上の数字が大きく変わってくるので、メリデメを示してご提案をいただきました。

３年、７年、１５年と設定ができるようですが、今回は、最短の３年で申告をお願いしました。

これで、３年間は、不動産所得を大きく圧縮することができます。

その代わり、４年目以降は、減価償却費が減少するため、不動産所得が大きく増加するのですが、それまでに物件の買い増しや、場合によっては、保有物件の法人売却等も考えていきたいと思います。

いくつかいただいていた質問にも回答を送りましたので、あとは、滞りなく、申告手続きの完了を待つのみです！

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久しぶりの不動産セミナー

昨年は、1月に物件を購入してからは、物件購入の積極的な活動は控えていました。

今年は、年頭の目標にも掲げましたが、1棟、購入を目指しています。

今日は、久しぶりに、不動産会社主催のセミナーに出かけてきました。

不動産購入目的で、セミナーに出かけるのは、久しぶりです。

基本的なことから、最近の動向まで、しっかりまとまった内容をご説明いただいて、あらためて、勉強になりました。

最後は、営業の方に名刺をお渡しして、一緒に、属性情報（資産状況など）もおいてきました。

また、別の機会にゆっくりとお話しをさせていただいて、物件が出てきたら、ご紹介いただけるとありがたいですね。

今年は、物件購入に向けた活動を、活性化しようと思います！(^^ゞ

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某銀行との金利交渉

年頭で、今年の目標にも掲げた某銀行との金利交渉ですが、色々と現状を確認してみると、容易ではなさそう。

仲介会社の方によると、最近、金利交渉した人が、見事に断られてしまったとのこと。

銀行側も、相次ぐ金利交渉の申し入れや、借り換えの交渉に、少し警戒ぎみだそうです。

今年、最初の取り組みを、金利交渉においていたのですが、ちょっと様子をみたいと思います。

しかし、目標は他にもあります。

不動産管理法人の立ち上げと、保有物件の拡大。

まず、不動産管理法人の立ち上げについて、税理士の方に相談してみようと思います！(^^♪

水ポンプが・・

昨夜、札幌の管理会社さんからメールが入っていました。

札幌の年末にタイルが落ちて緊急工事をおこなった鉄骨物件で、蛇口から水が出ないというクレームが複数一度に発生しました。
深夜のクレームだったようですが、管理会社の方に迅速に対応いただき、3時間ほどの断水で、とりあえず、復旧いただいたようです。

深夜対応いただいた管理会社の方、ありがとうございました！

どうも、昨夜は、寝付けなかったのですが、これが原因だったのでしょうか？

眠い朝を迎えたのですが、管理会社さんからのメールで、一遍に目が覚めました。(^^ゞ

原因は、ポンプに水を送り込むパイプから水漏れが発生して、ポンプ室に水が貯まってしまったからとのこと。
通常であれば、貯まった水は、自動的に排水されるはずのようなのですが、この排水機能が機能しなかったことが問題だったようです。

おかげで、ポンプは、水浸し・・。

交換必須の状況のようです・・・。

ポンプ交換費用は、いま、見積を取っていただいています。

が、ネットで調べると、結構、高そうです・・。

ん百万は覚悟かも・・。

痛い、痛い出費です・・・・。


一応、保険には入っているので、保険適用できないか、確認してもらっています。

何とか、保険で修理できると、ありがたいのですが・・。

詳細分かったら、また、報告します・・・。

※初詣のご利益あるといいのだけど・・・。(^^ゞ

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初詣に行ってきました

護摩焚き祈祷をお願いして、お札もいただいてきました。

今年一年、精進いたします。

初詣にきました

今年の事業隆昌の祈願に、初詣にきました。

今年は、厄除けや方位除けには当該しないので、純粋に事業の成長を祈るために、護摩焚きの祈願にきました。

今年の目標の達成に向けて、しっかりと祈願してきます。

年が明けて三日

新しい年が明けて、もう、三日が経ってしまいました。

油断していると、時間が経つのは、あっという間ですね・・。

この三日間は、かなり、ゆっくりしてしまいました。

元旦に目標を立てたところですが、時間はあっという間に過ぎてしまいます。

お正月気分も今日まで。

明日からは、気持ちを入れ替えて、目標達成に向けて、活動を開始したいと思います。


それにしても、最近は、お正月といっても、普段とほとんど変わらないですね。

お店に行けば、元旦から買い物はできますし、レストランも普通に営業しています。

元旦は、さすがに、自宅でおせち料理を楽しみましたが、二日の日は、買い物がてら、近くのレストランに出かけてみましたが、普通に、営業しています。

お店の方々も、正月返上で、働いてらっしゃるということですね。

頭が下がります。


さぁ！、明日から張り切っていこう！！(^^ゞ


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あけましておめでとうございます！

2013年、あけましておめでとうございます！

昨年を振り返ってみると、前半は不動産投資に活発でしたが、後半は、少しゆっくりとした感じの年でした。

一昨年末、昨年と、立て続けに札幌の物件を購入して、何か安心してしまったような感じがあったのかもしれません。

しかし、今年は、もう一度、初心に返るつもりで、不動産投資と向き合ってみたいと思います。

まずは、いま借り入れをしている、某地方銀行さんとの金利交渉を実現したいと思います。

そのあとは、もう一つ、法人を立ち上げて、不動産管理法人として節税対策をおこないたいと思います。

さらに、今年中に、もう一棟、保有物件を増やします。

これらを目標に、今年一年、張り切っていきたいと思います！(^^ゞ


このブログのポリシーにもしているように、『自由人として自由に生きる』ことをあらためて目指して、行きたいと思いますので、今年も、よろしくお願いいたします！！(^^ゞ

LFL

　あけましておめでとうございます！♪

外壁工事がはじまりました

札幌の物件の外壁工事がはじまりました。

落下したタイルのまわりを外した写真を送っていただきましたが、下の鉄骨部が完全に錆びてしまっています↓。

このままほおっておいて、落下したタイルが人にでもあたっていたらと思うと、ぞーっとします。

早めにアラームをあげていただき、迅速にご対応いただいた管理会社と工事会社の方に感謝です！

今後ともよろしくお願いいたします！

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修繕工事は来週から

札幌の物件の外壁の修繕工事について、昨日、管理会社から工事の工程表が届きました。

来週の月曜日から工事を開始して、約2週間ちょっとで完了の予定です。

札幌は、まだ、雪は降らないと思いますが、雪が降り出す前に工事が完了できそうでよかったです。

安全第一での工事をお願いしたいと思います。(^^ゞ

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剥がれ落ちたタイルの状況

先日、ブログに記載した札幌の鉄骨物件のタイル剥がれですが、こんな感じ↓です。

バルコニー部を下から写した写真です。

バルコニー外壁の下部が、下地の鉄骨から腐食して、タイルがモルタルと一緒に落下してしまっています。

その写真がこちら↓です。

落下タイルにモルタルががっちりとついているので、タイル剥がれによる落下ではないようです。

他の箇所のタイル浮きがないかも確認してもらいましたが、問題はなさそうでした。

なので、今回は、爆裂した部分の補修・復旧、全バルコニー腰壁天板防水とバルコニー側の外壁タイル・タイル下地・目地には無機質性系建材表層強化剤を塗布、という部分修繕工事にて対応をお願いしました。

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タイル剥がれの修繕

札幌の外壁タイルが剥がれ落ちてしまった物件の調査報告書が管理会社から届きました。

バルコニー腰壁の外壁部分と天板部分の防水層劣化による、水の浸入により、モルタルとタイルが一緒に落下したことが原因のようです。

物件購入時に、バルコニー床や屋上の防水処理が、最近実施された形跡があったので、しばらくは大きな修繕は必要ないだろうと見込んでいたのですが、築古野物件はいろいろなことが起こります。

築古野物件を購入する場合は、最初に多きな修繕を実施するつもりで資金を用意しておくか、修繕が確実に実施された物件を購入することが、重要かもしれませんね。

今回の修繕は、4階建ての鉄骨マンションのバルコニーがある1面のバルコニー天板と外壁面の腐食部復旧、防水処理、塗装等になります。

全部で200万円ほどの工事です。

保有物件の、外装のまとまった工事はこれまでおこなったことはないのですが、管理会社・工事会社の方で、だいぶ工事内容も工夫していただき、費用を抑えていただいた内容のよう。

とてもありがたいです。

それでも、出費としては、痛いですね…。

工事費は、自己資金でまかなってもよかったのですが、今後何かあった場合の対応にも備えておきたいですし、次の物件の購入資金も用意しておきたいので、できれば融資を組んで借りたいと考えています。

政策金融公庫での借り入れがNGになってしまったので、もう少し、借り入れ方法を考えて見ようと思います。

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日本政策金融公庫の審査結果

今日、日本政策金融公庫から、融資申込みをしていた内容の審査結果の連絡がありました。

結果は、残念ながら、審査NGでした・・・。

残念・・・。

理由は、借り入れを急激に増やしていることと、空室リスクを考えると、リスクが高いと判断されたとのこと。


実は、審査結果が出る前に、先週、連帯保証人を付けられないか、打診がありました。

生計をともにしていない連帯保証人が必要とのことで、配偶者はNGとのこと。

親とか、兄弟とか、親戚とかに、連帯保証人を頼めないかとのことでした。


でも、配偶者以外に連帯保証人を頼むのは、私の投資ポリシー上、やめようと思っているので、この打診には断っておりました。

その結果、審査NGになってしまいました。


連帯保証人を付けていれば、もしかしたら融資が下りたかもしれませんが、仕方ありません。

あきらめて、貯蓄をするか、次の資金繰りを考えたいと思います。


と、気持ちを切り替えていたところへ、札幌の管理会社から連絡が・・・。

鉄骨マンションの外壁のタイルが落ちている形跡があり、早急なメンテナンスが必要とのこと・・・。

うわぁ！！！

よりによって、融資審査がNGになってしまった日に、メンテナンスの連絡がくるなんて！、ベストすぎるタイミングです！(^^ゞ


築古の物件は、こういうことがあるので、メンテナンス費用分くらいの自己資金は、絶えず手元に残しておきたいですね・・・。

さぁて、資金繰りどうするかなぁ・・？(^^ゞ

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見積書は無事到着！

お昼過ぎに、日本政策金融公庫のご担当者に電話をして、郵送した見積書の到着状況を確認しました。

たしかに、手元には到着しているとのこと。

しかし、まだ、中身は確認されていないらしく、見積金額が増加してしまったので、融資金額も増額してほしいとお伝えしました。

その場で即答はなかったのですが、一旦お伺いして、検討の上、1週間くらいしてからお返事しますとのことでした。

とりあえず、これで融資申込みの手続きは完了です。

あとは、無事に融資がとおることをお祈りするだけです・・！

よろしくお願いします！(^^ゞ

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見積書の送付

工事業者にお願いしていた修繕の見積を、やっと入手できました。(^^ゞ


ところが、集計をしてみると、事前に口頭で伺った金額よりも、明らかに高い見積になっている！

これだと、先日、日本政策金融公庫のご担当者にご説明した金額では足りない・・。


うーん、どうしよう・・。


どうやら、外壁洗浄・塗装のために、足場は不要かと思っていたのですが、足場設置が含まれています。
足場を組むと、100万単位での金額になるので、これは痛い・・・。


まぁ、仕方ない。

正式見積を取得したら、融資をお願いしたい金額が増えてしまいました、というストーリーで、融資金額の増額をお願いしたいという見積を資料を作成して、速達で郵送しました。

明日(月曜日)の午前中には、到着すると思うので、電話でお詫びとお願いをしようと思います。

受け付けてくれるかなぁ・・？

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