法人銀行口座の開設…

不動産所有法人の登記が完了して、登記簿や印鑑証明等も取得できました。

税務署等への届け出は、税理士さんの方で実施いただけるとのことで、定款の写しと法人の登記簿謄本をお送りして、すべてお任せしてしまっています。
本当に助かります。
ありがとうございます！(^^ゞ

税務署に提出していただく謄本とは別に、余分に謄本と印鑑証明を取得しておきました。

これは、せっかくなので、法人用の銀行口座を開設しておこうかと思ったためです。


いくつか調べてみると、法人口座を開設すると、毎月の管理手数料がかかる銀行が多いようです。
毎月2000円くらいからのところが多いようですが。

その中でも、管理手数料がかからない銀行としては、

• 住信SBIネット銀行
• 楽天銀行

が有名どころのようです。

今回は、住信SBIネット銀行に法人口座を開設しようと思い、早速、ネットで手続きをはじめました。


住信SBIネット銀行の法人口座の開設は、こちらからおこなうことができます。


必要事項をすべて記入して、郵送用の書類や宛名もすべて印刷した後に気がついたのですが、口座開設に必要な書類の中に、

• 「法人名義の他行口座通帳もしくは他行口座取引明細書」のコピー

なるものがあります。

　・・・・、ん・・・・？

つまりこれは、他の銀行で法人口座を作っていないと、口座開設ができないということですか・・？


よーく、説明を読んでみると、「犯罪による収益の移転防止に関する法律」なるものが施行されているようで、法人口座開設時の本人確認が厳格になっているとのこと。
つまり、マネーロンダリング等の犯罪に対抗するための措置なんでしょうね。


ちなみに、楽天銀行でも同じような本人確認が必要なようで、やはり、他銀行で法人口座を持っていないと、法人口座開設はできないようです。


ということは、ネット銀行で法人口座を開設するには、ネット銀行以外で、対面での法人口座開設をしてからでないとできないということのようです。

特段、すぐに法人口座が必要なわけではないので、今回、法人口座開設をおこなうことは、ちょっと保留しようかなと思います。

ちょっと、残念…。


LFL

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法人の謄本と印鑑証明を取得

本日、登記を完了していた不動産所有法人の謄本と印鑑証明を取りに、法務局まで行ってきました。

法務局に行くのは、はじめてなので、どこでどういう手続きをしたらいいのか、よくわからなかったのですが、窓口の方に聞きながら手続きをしてきました。

「法人の謄本がほしいのですが？」と1階の受付の方に伺うと、「2階ですよ」と優しく教えていただいたので、そのまま2階へ向かいます。
2階の窓口では、法人に限らず、不動産の証明書等も発行している窓口がありました。

申請書類に必要事項を記入してから、ここが、市町村の住民票発行等とは違うところ。
申請書を提出する前に、印紙の販売所がありますので、そちらで先に印紙を購入して、申請書に添付します。

市町村の窓口では、申請書を提出して、証明書を受領するときにお金を支払いますが、ここが法務局の違うところ。

印紙を貼付した申請書を窓口に提出すると、番号札を渡されて、しばらく待ちます。
申請書を提出するときに、法人の印鑑証明書の発行を申し込むのを忘れているのに気がつき、窓口の人に尋ねたところ、印鑑証明の発行には、印鑑カードが必要とのこと。
しかも、この印鑑カードは、最初に行った1階の窓口で発行とのこと。

仕方なく、ここは、謄本だけ先にもらうことにしました。
待つこと、約5分ほど、無事に謄本を受領できました！

ふんふん、間違いなく、申請した内容になっている！(^^ゞ

それから再度、1階の窓口に移動して、印鑑カードの発行を申請します。

申請書には、登録済みの印鑑を捺印するのですが、登録自体を行政書士の方にお願いしてしまった私は、印鑑箱に入っている、丸印×2と角印×１のどれが登録印鑑なのかわからずに、しばらく悩んでしまいました。(^^ゞ

そこで慌てて、REGZA Phoneで、法人の印鑑について検索してみます。

どうやら、丸印の大きい方が登録した代表者印のよう。

申請書に代表者印を捺印して、窓口に提出。
無事受領していただき、ちょっとホッとしました。(^^ゞ

ちなみに、角印は、会社の認め印に相当するものらしいです。請求書や領収書、契約書なんかにも押すことがあるそうです。
丸印の大きい方が、会社代表印。法務局に登録するのはこれです。
丸印の小さい方が、いわゆる銀行印。法人の銀行口座開設時の「お届け印」として使いもののようです。

待つこと3分ほど。
無事に印鑑カードが発行されました。

発行されたばかりの印鑑カードを持って、再度、2階へ。
今度は、印鑑カードを使って、自動発行申請機を試してみます。

印鑑カードを挿入して、発行する書類を選択します。
申請者の名前等も入力して、出力されるレシートのような用紙を持って、再び、印紙の販売所で印紙を購入してしばらく待ちます。

2分ほどで、窓口から名前を呼ばれて、レシートと印紙を提出します。
これで無事に、印鑑証明も取得できました！

一度来てしまえば、手続きは簡単ですが、はじめてのときはちょっとドキドキですね。(^^ゞ

これから、忘れずに開業届等の手続きをおこなおうと思います！

LFL

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不動産所有法人の設立③

会社設立代行会社の方から、無事に設立した法人の登記が完了した旨の連絡がありました。

平日に会社(本業の方)を休める日を探して、謄本と定款を取得しに、法務局に出向こうと思います。(^^ゞ

LFL

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不動産所有法人の設立②

法人を設立する場合、最初に決めなければいけないことが２つあります。

①株式会社にするか、合同会社にするか
②自分で設立手続きをおこなうか、誰かにお願いするか

私の場合は、「合同会社」を「会社設立代行会社に委託」することにしました。

合同会社にした理由は、

• 株式会社に比べて、安価に会社設立ができること
• 法人で融資を受ける際、「合同会社」でも支障はなくなってきていること（税理士のアドバイス）

です。

また、自分で設立手続きをおこなわないで、会社設立代行会社に委託した理由は、

• 自分で申請すると定款は紙での提出になるため、4万円の印紙を貼付する必要があります。会社設立会社に委託すると、電子定款での申告ができる場合が多いため、この4万円の支出が不要になる
• 会社設立代行会社に委託した場合の手数料は、4万円よりも安いケースがほとんど（つまり、トータルでは自分でやるよりも安くなる）
• 自分で設立手続き（登記）をする時間がなかった

です。

特に、会社設立代行会社に委託すると、自分でやるよりも高くなるんじゃないかと思って、自分で会社設立手続きをしている人も多いと思いますが、ここは確認した方がいいです。

私の場合、いろいろと代行会社を探した結果、代行手数料2.5万円、法務局への登記申請手続き1万円でおこなってくれる会社にお願いしたため、会社設立手続きは、メールと一部書類の郵送だけで済んでしまいました。役所には、個人の印鑑証明を取得するために、一度だけ行きました。

普通に会社を設立するだけなら、もっと安い手数料で対応してくれる代行会社もあるようでしたが、消費税還付を想定した会社設立をおこなう場合は、会社設立時の定款の書き方や申請の仕方にいろいろと注意点があります。
この細かな注文にも応えていただき、安価に迅速に対応いただいたのが、こちらの会社でした。

本日無事、登記申請完了のご連絡をいただきました。ありがとうございました。
法務局が少し混んでいるようで、登記完了は、7月末の予定とのことです。登記完了が楽しみです！(^^ゞ

LFL

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メンターとの打ち合わせ

今日は、私が不動産投資をはじめるきっかけを与えてくださったメンターの方との打ち合わせでした。
打ち合わせといっても、仕事帰りに、飲み会です。(^^ゞ

実はいま、個人で所有している不動産物件を法人所有にしたいと考えており、そのための法人設立を考えています。
所有権を移すということは、いろいろと手間もお金もかかりますので、すぐにというわけではないのですが、いつでも動けるように準備をしておこうと考えています。

メンターの方は、同じサラリーマン大家さんなのですが、すでに法人もお持ちで、かなり大規模に不動産投資をおこなわれています。
ご経験とアドバイスを伺いたいと思い、連絡を取って、あっていただくことにしました。

仕事の関係で少し遅れて到着すると、すでにメンターの方ともうひとかた、面識はないのですが、同じ不動産投資をしてらっしゃる方が先にはじめていました。
初対面の方でも、共通の話題があるとすぐに話が盛り上がる点は、とてもいいですね。(^^ゞ

個人で不動産投資をおこなっていた場合と、法人を設立した場合の違いを、わざわざお手製のグラフを作成してきていただき、丁寧に説明をいただきました。

個人の場合、個人事業主の登録をして、青色申告事業者になることはもちろんなのですが、それでも、個人のままで事業拡大すると、税金面で大変なことになるとのこと。
不動産収入が○万円を超えるあたりからは、法人を設立していった方がいいとのことでした。

メンターの方も、個人から法人に、不動産投資の主軸を移すために、いろいろと苦労をしてきてらっしゃるようでした。
できるだけ早く、法人を設立した方がいいと、ご指導を賜りました。(^^ゞ

あと、もう1点、法人設立時の社長は、私自身にするか、奥さん等の家族の誰かにするかという点。
税理士さん曰く、ほとんどのケースは自分自身しているとのこと。

でも、メンターの方曰く、いろいろなことがあるので、どんなときでも言い訳ができるように、奥さん等を設立会社の社長にしておいた方がいいとアドバイスを受けました。

銀行から融資を受ける上でも、特に問題にはならないようです。

私は、このアドバイスにしたがって、会社設立手続きを進めようと思います。


私が今回、設立しようとしている法人は、あくまでも不動産の所有法人です。
よくある、物件の管理法人については、もう少ししてから設立しようと考えています。

これは、新しくご支援をお願いしている税理士さんのアドバイスによるもの。

物件を買うために、某地方銀行から融資を受けているのですが、通常、融資開始から1年後くらいには、金利交渉をさせていただくことが多いとのこと。
この金利交渉をするために、管理法人スキームにしていると、銀行の評価にも影響が出るといけないので、金利交渉完了までは、これまでどおり、個人管理で行くことにしました。

なので、今回は、まずは、将来に備えた不動産所有法人の設立からおこないたいと思います。

※今日は、アメリカの独立記念日でしたか！

LFL

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不動産所有法人の設立

新しく税務をお願いすることにした税理士さんの勧めもあり、不動産所有法人を設立することにしました。

不動産の所有物件が増えてくると、税金対策のため、よくあるのが不動産管理法人を設立して、家賃収入をこの管理法人を介して取得することにより、収入の何パーセントかを法人所得として分計する方法です。

しかし、この方法だと、少し前までは２０％分くらいを管理法人の取り分として計上する人が多かったらしいのですが、最近の税務署の指摘では、この取り分を８％くらいしか認めないケースが出てきており、管理法人を設立する方法では、節税効果が薄れてしまってきているようです。

で、勧められたのが、いま個人で所有している不動産の所有権を移してしまう、不動産所有法人の設立です。

ただし、不動産の所有権を移すということは、物件の売買が発生します。すると、諸々諸経費が発生しますので、タダで所有権を移すことはできません。当然、銀行が、法人に融資をしてくれるかどうかということも重要になります。

もう1点、消費税還付の可能性です。

従来、一般的におこなわれていた自動販売機設置による消費税還付スキームは、平成22年4月1日の税制改正により、できなくなってしまいました。ですが、消費税還付の道がすべて閉ざされてしまったわけではなく、すでに不動産投資をおこなっている人でも、ちょっと時間はかかるのですが、法人を設立して、一定期間おいておくことにより、還付の可能性があるそうです。(当然、今後、税制が改正されてしまえば別ですが)

さらに私の場合は、某地方銀行で融資を受けたばかりです。
借り入れ後、一定期間経ってから、金利のご相談もしようと考えてましたので、今すぐ、不動産収入のキャッシュフローを複雑にしてしまうのは得策ではない、という税理士のアドバイスもあり、以下のような段取りで対応することにしました。

1. 将来に備えて、不動産所有法人を設立する（節税対策、消費税還付対策）
2. 某地方銀行からの借り入れ後、1年くらい経ったら、金利のご相談をおこなう
3. 金利のご相談完了後、不動産管理法人を設立する。設立後、まずは、８％くらいの管理手数料見合いで、不動産収入のスキームを変更する（暫定節税対策）
4. 不動産所有法人の消費税還付が可能になったら、個人で所有している不動産を、不動産所有法人に移す（本格節税対策、消費税還付対策）

まずは、不動産所有法人の設立手続きに入ります！

LFL

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新しい税理士との面談

今日は、会社を少し早退して、税理士さんとの面談に行ってきました。
といっても、これまで契約していた税理士さんではなく、増山塾でご紹介いただいた新しい税理士さんです。

先日、札幌に行ったときに、他の塾生さんとお話しをしたときも、塾長からご紹介いただいた税理士さんにお願いしていると言われていましたし、私も今回、塾長からご紹介いただき、面談に行くことにしました。

面談に行くということは、これまでの税理士さんとの契約は終了とさせていただき、税理士契約を切り替えさせていただくということです。

税理士を変更させていただきたいと思った理由は、以下の3点です。

1. これまでの税理士は、帳簿付けを自分でおこなわなければならず、正直、今年に入ってから半年間、帳簿を付けられていなかった（夏休みの宿題は、夏休みの終わりに泣きながらやるタイプです・・。(^^ゞ）
2. 税理士さんへの相談は、自分で付けた帳簿を元におこなうため、帳簿を付けられていなかった私は、確定申告以降、税理士さんに相談できる状況ではなかった
3. 必ずしも不動産投資に強い税理士さんではなかったので、不動産投資の節税対策について、期待していたほどのアドバイスは得られなかった

新しい税理士さんは、ご担当の方は若い方ですが、所長は、ご自身でも不動産投資をされてらっしゃり、不動産投資関連の税務に非常に長けてらっしゃいます。

不動産投資の節税対策についても、よくある管理法人による節税だけではなく、いろいろなパターンのご説明をいただき、正直、目から鱗です。(^^ゞ
帳簿も、基本的に、領収書等を定期的に送りさえすれば、すべて記帳いただけるとのことで、これも非常に助かります。

問題があるとすると、税理士報酬が、だいぶ値上がりしてしまう点。(^^ゞ
でも、これは、有益なアドバイスをいただける以上は、仕方ありませんね。

今日の面談では、早速宿題が出て、将来に備えた不動産管理法人をできるだけ早く設立しておいた方がいいとのこと。
理由は追々と書いていきますが、これも節税対策のためには重要なことのよう。

この明確なご指示と、スピード感は、ありがたいです！

早速、これまでの税理士さんには、こちらの事情と、今月で契約を解約させていただきたい旨をご連絡しました。
新しい税理士さんには、今年半年分の領収書等をできるだけ早くまとめて、お送りしたいと思います。

LFL

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