保有物件のポジションの再確認

どんなビジネスでもマーケティングは不可欠なもの。
私も、節目をみて、保有物件のポジションを確認するようにしています。

あまり難しいことはできませんが、保有物件の家賃設定が近隣の不動産に比べて大きく乖離していないかを確認するようにしています。
管理会社さんからは、空室が出るたびに、「もっと家賃を下げないと埋まらない！」と言われるのですが、自分なりの基準を持っていると、むやみに家賃を下げ過ぎてしまうこともないでしょう。

前回確認したのが6月でしたから、ちょうど半年経った状況での再確認です。

千葉県松戸市の物件ですが、結果は、以下のような状況でした。
Yahoo!不動産の結果から集計しています。


①専有面積に対する㎡単価の傾向

※㎡単価＝（月額家賃＋月額管理費等）÷専有面積

②築年数に対する㎡単価の傾向

③駅距離に対する㎡単価の傾向

保有物件の1階と2階の家賃設定を「○」で示しています。

ご覧いただいてわかるように、近隣平均に比べて、意識して、少し高めの家賃設定にしています。
これは、物件の外見デザインが、他には余りない一風変わった洒落たデザインをしているため、他よりも少し家賃が高くても、入居者は付くだろうと強気に考えているためです。

しかし、この半年間だけでも、近隣の㎡単価は、100円以上も下がっています。
つまり、20㎡の部屋なら、2,000円以上、平均家賃が下がっていることになります。

さすがに、このトレンドには、なかなか逆らえないので、年度末に向けて入居者が入れ替わるときには、㎡単価で100円前後の家賃の下落は避けられないと考えています。

もちろん、家賃を下げる前に、フリーレントや貸主手数料を使って、できるだけ家賃の下げ幅は少なくするようにしたいと思います。

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今回、データ集計していて、変わった傾向に気が付きました。
いままで、今回のようなグラフを作成すると、近似曲線（グラフ中の赤い直線）は、必ず右肩下がりになっていました。

ところが、「②築年数に対する㎡単価の傾向」を見ると、わずかに右肩上がりになっています。
どうやら、新しい物件は、どんどん専有面積が広くなっている傾向があるようです。

ためしに確認してみると、案の定、こんな感じでした。

すでに保有している物件の専有面積を広くすることは簡単にはできません。
次の物件を購入するときには、物件を選ぶときに確認しておかなければいけない傾向ですね。

LFL

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これから読む本

今日、映画『SPACE BATTLESHIP ヤマト』を観てきました。
「宇宙戦艦ヤマト」の実写版ということで、アニメヤマト世代としては、見逃すわけにはいきません！

前評判では、木村拓哉さんのプロモーション映画と言う人もいましたが、私は素直に楽しめました。
波動砲発射シーンやワープシーンは、アニメのように、もう少しじっくり描いてほしかったところですが、限られた時間内でストーリーを完結させるためには、仕方なかったのでしょうね。

映画の帰りに本屋によって、不動産関連の本を買って帰りました。

赤井誠さんの「ゼロからの不動産投資」と、山田里志さんの「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす」です。

山田里志さんは、「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ 2010」のパネルディスカッションを拝見して、ゆっくりと個性的なしゃべり方が印象的な方でした。

赤井誠さんは、おなじく「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ 2010」で、私の不動産投資と人生の師匠にご紹介いただけるところだったのですが、赤井さんはずっと電話中でお忙しそうだったため、残念ながらお話できませんでした。
テニスラケットを背負って、フェスタに来られていた姿が印象的でした。
また、次の機会に、お話できるとうれしいと思っています。

お二人の本を、これから読ませていただいて、勉強させていただきます。

LFL

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携帯電話の変更

いま使っている携帯は、もう4年近く使い続けています。
いまどき、同じ携帯を4年も使い続ける人が、どれほどいるのかはわかりませんが、比較的利用期間は長い方ではないでしょうか？

デザイン的にはいまでも気に入っているのですが、ブログやツイッター等をはじめると、i-mode携帯では物足りなさを感じ始めています。

電車の中でも、周りの人はほとんどi-phoneを使っている状況になっていますので、早くスマートフォンに切り替えたかったのですが、一番ネックになっていたのがFeliCa対応でした。

モバイルSuicaとEdyの便利さに慣れてしまったので、いまからFeliCaに対応していないモバイル端末への切り替えは考えられませんでした。

ドコモからGalaxy Sが発売されるときには、本気で機種変更を考えましたが、グッと気持ちを押さえて、時がくるのを待っていました。

そして、待ちに待って発表されたのがLYNX 3DとREGZA Phoneでした。
どちらもアンドロイドを搭載したスマートフォンです。

発表後、すぐに有楽町のドコモ スマートフォン ラウンジに駆けつけて、GalaxySも含めて実機を触ってみて、これ！と決めたのがこちら、

REGZA　Phone T-01Cです！

カメラ部が少し出っ張っているので、ネットではよく「あれ古墳でしょ!?」と笑われることもあるようですが、まったく気にしません。

動作はGalaxy S並にサクサクでしたし、若干重たいですが、FeliCaも付いていますし問題ありません。（ただし、FeliCaは発売後、すぐには使えないようですが。）

カラーは、Blackも悩みましたが、Mellow Bordeauxが気に入りました。
写真では、どピンクに見えますが、実際に手にとってみると、深い赤紫色で品があります。

それから有楽町のビックカメラで予約をしたのが、11月22日です。
ドコモの正式予約開始発表前だったにもかかわらず、すでに140人近い人が予約していました。

今のところ、発売予定日は12月17日とのこと。
最初の入荷で手にすることができるか心配ですが、クリスマスプレゼントのつもりで楽しみに連絡を待ちたいと思います。

ちなみに、ビックカメラの人に、Galaxy Sのときの初期入荷数を伺ったら、「600台です。事前予約の数によって店舗ごとの割当数が異なるのですけど。」とのことでした。

少しは期待持てるかな？

これで、ネットアクセスがもっと便利になるといいんだけど。

LFL

確定申告の準備

Twitterで経理処理は「やよいの青色申告」で管理しているとつぶやいたら、弥生社長の岡本さんから返事があって、ちょっとびっくりしました。^_^;

基本的に、ひと通りのことは自分でやってみてから、最後は誰かにお願いできるものはお願いしたいと考えているので、確定申告も最初は自分でやろうと思っています。
2009年11月に物件を購入したので、昨年は、わずか1ヶ月ちょっとの期間の申告でしたが、今回、はじめて会計年度を通しての申告になります。

岡本さんからのアドバイスもありましたので、もうしばらくは自分で対応してて、もう少し物件が増えてきたら、税理士の先生に相談してみようと思います。

ということで、そろそろ溜まっている領収書の投入処理を手がけないと、新年早々、大変なことになりそうなので、徐々に準備をはじめたいと思います。

LFL

照明のLED化

保有アパートは木造2階建てです。

夜間は、廊下に8個、階段に1個の屋外用レフ電球が暗闇を照らしていました。

これをすべて、LED電球に交換してみました。
実際に交換したものは、エス・ティー・イー デコライトというLED電球です。

この製品は、金口から電球部分までの長さにいくつかの種類があり選べるので、レフ電球のように金口から電球部までが長い電球の交換には助かりました。
階段のところには、ハイビームタイプが利用されていたのですが、すべて同じLED電球に交換してしまいました。

心配だったのは、このLED電球は屋外用ではないこと。
しかし、屋外専用に販売されているLED電球は、まだ高価ですので、さすがに手が届きません。

幸い、電球は「傘」におおわれていたので、雨風はしのげると思い、最初は試しに1個だけ交換してしばらく様子を見てみました。

2～3週間、使用してみましたが、なんの問題がなかったので、すべての交換に踏み切りました。

元のレフ電球に比べて照らす領域は少し狭くなりましたが、明るさや色合いは問題ありません。
レフ電球のときは、毎月どれかひとつは切れてしまっていたので、交換も面倒だったのですが、LED電球に変えてから半年くらい経ちますが、いまだに交換の必要はありません。

なによりも、電気代が1/4～1/5に激減したため、わずか3～4ヶ月LED電球代は回収できてしまいました。

最初、コストは掛かりますが、この電気代の削減は、チリツモ山です！

LFL