保有物件のポジションの再確認

どんなビジネスでもマーケティングは不可欠なもの。
私も、節目をみて、保有物件のポジションを確認するようにしています。

あまり難しいことはできませんが、保有物件の家賃設定が近隣の不動産に比べて大きく乖離していないかを確認するようにしています。
管理会社さんからは、空室が出るたびに、「もっと家賃を下げないと埋まらない！」と言われるのですが、自分なりの基準を持っていると、むやみに家賃を下げ過ぎてしまうこともないでしょう。

前回確認したのが6月でしたから、ちょうど半年経った状況での再確認です。

千葉県松戸市の物件ですが、結果は、以下のような状況でした。
Yahoo!不動産の結果から集計しています。


①専有面積に対する㎡単価の傾向

※㎡単価＝（月額家賃＋月額管理費等）÷専有面積

②築年数に対する㎡単価の傾向

③駅距離に対する㎡単価の傾向

保有物件の1階と2階の家賃設定を「○」で示しています。

ご覧いただいてわかるように、近隣平均に比べて、意識して、少し高めの家賃設定にしています。
これは、物件の外見デザインが、他には余りない一風変わった洒落たデザインをしているため、他よりも少し家賃が高くても、入居者は付くだろうと強気に考えているためです。

しかし、この半年間だけでも、近隣の㎡単価は、100円以上も下がっています。
つまり、20㎡の部屋なら、2,000円以上、平均家賃が下がっていることになります。

さすがに、このトレンドには、なかなか逆らえないので、年度末に向けて入居者が入れ替わるときには、㎡単価で100円前後の家賃の下落は避けられないと考えています。

もちろん、家賃を下げる前に、フリーレントや貸主手数料を使って、できるだけ家賃の下げ幅は少なくするようにしたいと思います。

---

今回、データ集計していて、変わった傾向に気が付きました。
いままで、今回のようなグラフを作成すると、近似曲線（グラフ中の赤い直線）は、必ず右肩下がりになっていました。

ところが、「②築年数に対する㎡単価の傾向」を見ると、わずかに右肩上がりになっています。
どうやら、新しい物件は、どんどん専有面積が広くなっている傾向があるようです。

ためしに確認してみると、案の定、こんな感じでした。

すでに保有している物件の専有面積を広くすることは簡単にはできません。
次の物件を購入するときには、物件を選ぶときに確認しておかなければいけない傾向ですね。

LFL

↓興味を持っていただけたら、ポチッとお願いします。