アパートの水道管

楽待コミュニティーに参加したときに、投資家けーちゃんさんも説明されていましたが、アパートやマンションの水道管についての認識は、不動産投資をおこなっていく上で、重要なポイントになると思います。

投資家けーちゃんさんも、水道管の材質についての知識はとても豊富で、物件を購入する前に、その物件の水道管の材質がどのようなもので、それが物件の寿命に同影響をあたえるのか・与えないのかを十分理解した上で、物件を購入されるとおっしゃっていました。

私が保有している木造アパートは、もうじき築１９年になりますが、２年前に中古で購入するときには、水道管のことなど、まったく考えずに購入してしまいました。
（はじめて不動産を購入するときに、水道管のことまで考えられている方って、どれくらいいらっしゃるんだろうか・・？(^^ゞ）

そこで、管理会社からの紹介を受けて、水道管のメンテナンスをおこなっている会社に検査をしてもらいました。


まずは、これ↓を見ていただくと一目瞭然です。

実際の検査は、水道管にファイバースコープを差し込み、目視・撮影しました。
検査の現場にも立ちあわせていただき、ファイバースコープの画像も直接見させていただきましたが、あたり前ですが、この写真のとおりの状況でした。

この写真がどの部分かというと、ここ↓になります。

給湯器から部屋に引き入れられている水道管を見てみました。

私のアパートの場合は、建物ば内部と外部（地下埋設部）とで、使用している水道管の材質が異なるようです。

上記写真の建物内部の水道管は、「ライニング管」という、鉄管の内部に腐食防止の塗装をおこなった管が使われています。
外部（地下埋設部）には、「塩化ビニール管」という、プラスチック材質（つまり、錆びない！）の管が使用されていました。

問題は、このライニング管です。
管の内面は、腐食防止塗装がされているので、錆はほとんど見られず、きれいでした。
ですが、管と管の接合部は、ネジ切り接合といって、2本の管の端を、工具を使ってオスとメスのネジ加工をおこなった上で接合します。
せっかく、管内面を腐食防止塗装していても、このネジ切り加工をするときに、塗装がはげ、鉄部が露出してしまうところが生じます。
ここから錆が侵食して、写真のように管内の一部に錆が盛り上がったような形になってしまうようです。

ちなみに、写真の状態は、20年くらい経ったライニング管の普通の状態で、特別症状が悪いということではないようです。
しかし、このまま放置しておくと、管が塞がってしまい、水が流れなくなったり、赤錆がでてきてしまったり、最悪の場合は、腐食部から水道管が破裂して、水漏れということになってしまうようでした。

驚いたのは、建物の法定耐用年数は、木造で22年、RCで47年です。
でも、水道管の寿命は、ライニング管だと、一般的に18年～24年くらいだということです。
（業者の方の経験でも、25年目に交換するケースが多い）

木造だと、建物の耐用年数と似たような寿命ですので理解できますが、RCで法定耐用年数47年ももつと安心していると、実は水道管の方が早く寿命がきてしまい、当初想定よりも早く建物寿命がきてしまう、なんてことにもなりかねません。

物件を選定するときに、非常に重要な視点ですね。


ちなみに、外部（地下埋設部）の水道管内の状況は、こんな↓感じでした。

こちらはまったく錆などなく、きれいな状況でした。(^^ゞ

次回は、水道管の種類と、水道管のメンテナンスについて書いてみようと思います。

LFL

　　　　　　　　　　　　　　↓このモグラ、いい奴なのでナデナデしてあげてください。