言い訳にしかなりませんが、いまの本業の方で、４月１日付で異動になり、いままでの仕事とはガラっと変わった仕事を担当することになりました。
３月末は、引継ぎや残務処理で時間をとられ、４月からは、いきなりトップギアで業務スタートになったため、しばらく余裕もありませんでした。
それでも、やっと落ち着いてきたため、ブログ更新も、ぼちぼち再開したいと思います。
昨日（４月２３日）は、品川イーストワンタワーで開催された楽待コミュニティーに、はじめて参加しました。
ざっと、５０名くらいの方々でしょうか？不動産投資家の皆さんが参加されて、熱心に講演者やゲストの話を聞いていました。
私自身、不動産関連で、このようなコミュニティー形式のイベントには、はじめての参加で、正直、ちょっと雰囲気に飲まれてしまいました。
このイベントは、ステージでゲストが一方的に講演をするようなセミナーとは異なり、投資家が１０人くらいの５つのグループに分かれて、ゲストや不動産会社のテーブルを順番に回りながら、お話を伺うという形式をとっています。
不動産投資家同士が、横のつながりでコミュニケーションを図れるように、不動産投資歴も似たような方が同じグループに集められていたようです。
この投資家同士の横のつながりを作るという最大の目的を、最大限活かしきれなかったことが、私自身、ちょっとあとから反省です・・。
今回のゲストは、融資コンサルタントで有名な小川武男さん、満室経営新聞編集長で投資家のけーちゃんこと寺尾恵介さん、楽待のコラムでも有名な税理士の工藤あゆみさんの３名でした。
そのほか、不動産会社のH&W不動産コンサルティングさんと藤和エンジニアリングさんが参加されました。
小川さんのお話は、正直、専門的すぎて理解できない部分が多かったです。
でも、おっしゃっていたことは、
- スルガ銀行で融資をうけている人が多いと思うが、スルガ銀行は、不動産融資の点について銀行の中でも特殊な銀行なので、あの融資の仕方が通常の金融機関の融資の仕方だとは思わないこと。
- ２棟目以降の融資を受けるには、現在の不動産賃貸経営の事業性と資産を金融機関を評価すること。
- 不動産事業が赤字決算の会社には、銀行は新規融資はおこなわないこと。
ということでした。
事業性の見方については、減価償却費や借入金利子の支払額等の関係を説明いただいたのですが、私の知識では完全に理解しきれなかったので、この場での記載は控えます。
数字の見方については、まだまだ勉強が必要だと実感させられました。
投資家けーちゃんさんは、終始テンションを高く、参加者が話しやすい雰囲気を一生懸命作ってくれました。
お話されていたことは、
- 地方の中でも人が集まる地域があり、その地域が見つかれば、都心でなくても事業は十分成り立つこと。
- いい地域が見つかったら、その地域で３０戸～５０戸くらい保有すると、管理会社や修繕会社等から大規模顧客として認識されるため、対応がガラっと変わってくること。
- コストを押さえて入居者受けする修繕をおこなうなら、①明るい電球、②赤など印象に残る色のカッティングシートでキッチンなどを飾る、③玄関等への（ふちなし）鏡の設置がオススメ。部屋を清潔に、明るく見せることがポイント。
というようなことでした。
２０年くらい前の物件だと、水道管に鉄管を使っている建物がほとんどなのですが、鉄管による水道管は徐々に内部が錆びてきて、最終的に水が通らないくらい管内がサビで埋まってしまったり、水漏れを起こしてしまうため、通常２０年くらいで交換が必要になります。
建物の水道管がどのような材質でできているかも、物件を購入する際はしっかり確認をされるとのことでした。
水道管の材質についても、しっかりご理解されており、すごい勉強されているんだなぁ、と感じました。
この水道管については、後日、あらためてブログに書きたいと思います。
工藤さんは、税理士の立場から、税制や税金面のお話をされました。
- 東北地方地震の影響で不動産物件が被害にあった場合、固定資産税や所得税の減免・軽減措置がなされる場合があるので、自治体に相談してみること。
- 消費税還付は、基本的に４月以降できなくなっているが、逃げ道が２つあること。（正直、現実的ではないので、この場での記載は省略します）
というようなことをお話されました。
特に消費税還付の逃げ道のおはなしの時は、参加者全員が身を乗り出して話を聞いていました。(^^ゞ
どなたのお話もとても貴重な内容でした。
このほか、不動産投資家の皆さんが気にされている話題としては、３．１１以降の不動産投資市場の動向です。
やはり、首都圏、東日本エリアでの取引は減っており、関西方面に流れているという傾向があるようです。
金融機関も不動産事業への融資には慎重になっているようです。
一方で、震災で荒野と化した気仙沼の街で、アパートを新築されている投資家もいらっしゃるようです。
地震や放射能の心配が残っていますので、かなりリスクがある判断だとは思いますが、東北地方では住宅が圧倒的に不足しており、需要はかなりあるようです。
いまのタイミングで、不動産投資への姿勢をどう考えるか、判断のしがいがありますね。
今回のコミュニティで一番頭に残ったのは、投資家けーちゃんさんの最後のパネルディスカッションでのお話です。
「不動産投資をおこなっていく上で、人との出会い、コミュニケーションはとても大切。私は、常にお会いした人よりも高いテンションで接するように心がけています。そうすると、相手も、またこの人に会ってみたい、話をしてみたいと感じてくれます。そういう関係を築いていくことが大切だと思っています。」
このお話を、心に留めていきたいと思います。
LFL
↓このモグラ、いい奴なのでナデナデしてあげてください。
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