いよいよ夏到来！

日増しに、暑くなってきました。
気がつけば、明日は、もう、海の日です！

ここしばらく、サーフィンをサボってしまっていたので、三連休の中日に、軽く海まで出かけてきました。

1ヶ月ほど来ない間に、海の駐車場は有料化され、海の家も建ち並び、すっかり、夏モードです♪

今日は、ボードを持って歩いていると、ボードが飛ばされてしまうほどの強風が吹き荒れていましたが、それでも、やっと立てるくらいの波を捕まえては、2時間ほど遊んできました。
やはり、海はいいですね～♪

そんな海の帰りの一コマ。
私の好きなポイントの一つです。

夏の緑が生い茂る季節の、この風景がお気に入りです♪

LFL

　　　　　　　　　↓甘ーいスイカをおひとついかがですか？

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増山塾の7月定例実践会

今日は、増山塾の7月定例実践会(勉強会)でした。

今日のテーマは、「買い付け」。

そういえば、最初に購入したアパートの買い付けを入れてからは、しばらくして、買えなかったマンションに1度、買い付けを入れただけで、意外と買い付け経験は少ないことに気がつきました。

札幌の物件2棟は、売り主物件だったので、「買い付け書」というものは明確には提出しておらず、不動産会社の方と一緒に現地に行って、「買いま～す」の一言で買い付け完了しています。(^^ゞ

あらためて講義を受けると、「なるほど、そういうものなのかぁ」という新発見目白押しでした。

夜は、いつもの懇親会。

でも、今回は、いつものように居酒屋ではなく、なんと、都心のど真ん中、目黒のマンションの屋上でのBBQ！

ちょうど季候もよく、なんとなく、ブルジョアなひとときを満喫しました！(^^ゞ

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メンターとの打ち合わせ

今日は、私が不動産投資をはじめるきっかけを与えてくださったメンターの方との打ち合わせでした。
打ち合わせといっても、仕事帰りに、飲み会です。(^^ゞ

実はいま、個人で所有している不動産物件を法人所有にしたいと考えており、そのための法人設立を考えています。
所有権を移すということは、いろいろと手間もお金もかかりますので、すぐにというわけではないのですが、いつでも動けるように準備をしておこうと考えています。

メンターの方は、同じサラリーマン大家さんなのですが、すでに法人もお持ちで、かなり大規模に不動産投資をおこなわれています。
ご経験とアドバイスを伺いたいと思い、連絡を取って、あっていただくことにしました。

仕事の関係で少し遅れて到着すると、すでにメンターの方ともうひとかた、面識はないのですが、同じ不動産投資をしてらっしゃる方が先にはじめていました。
初対面の方でも、共通の話題があるとすぐに話が盛り上がる点は、とてもいいですね。(^^ゞ

個人で不動産投資をおこなっていた場合と、法人を設立した場合の違いを、わざわざお手製のグラフを作成してきていただき、丁寧に説明をいただきました。

個人の場合、個人事業主の登録をして、青色申告事業者になることはもちろんなのですが、それでも、個人のままで事業拡大すると、税金面で大変なことになるとのこと。
不動産収入が○万円を超えるあたりからは、法人を設立していった方がいいとのことでした。

メンターの方も、個人から法人に、不動産投資の主軸を移すために、いろいろと苦労をしてきてらっしゃるようでした。
できるだけ早く、法人を設立した方がいいと、ご指導を賜りました。(^^ゞ

あと、もう1点、法人設立時の社長は、私自身にするか、奥さん等の家族の誰かにするかという点。
税理士さん曰く、ほとんどのケースは自分自身しているとのこと。

でも、メンターの方曰く、いろいろなことがあるので、どんなときでも言い訳ができるように、奥さん等を設立会社の社長にしておいた方がいいとアドバイスを受けました。

銀行から融資を受ける上でも、特に問題にはならないようです。

私は、このアドバイスにしたがって、会社設立手続きを進めようと思います。


私が今回、設立しようとしている法人は、あくまでも不動産の所有法人です。
よくある、物件の管理法人については、もう少ししてから設立しようと考えています。

これは、新しくご支援をお願いしている税理士さんのアドバイスによるもの。

物件を買うために、某地方銀行から融資を受けているのですが、通常、融資開始から1年後くらいには、金利交渉をさせていただくことが多いとのこと。
この金利交渉をするために、管理法人スキームにしていると、銀行の評価にも影響が出るといけないので、金利交渉完了までは、これまでどおり、個人管理で行くことにしました。

なので、今回は、まずは、将来に備えた不動産所有法人の設立からおこないたいと思います。

※今日は、アメリカの独立記念日でしたか！

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不動産所有法人の設立

新しく税務をお願いすることにした税理士さんの勧めもあり、不動産所有法人を設立することにしました。

不動産の所有物件が増えてくると、税金対策のため、よくあるのが不動産管理法人を設立して、家賃収入をこの管理法人を介して取得することにより、収入の何パーセントかを法人所得として分計する方法です。

しかし、この方法だと、少し前までは２０％分くらいを管理法人の取り分として計上する人が多かったらしいのですが、最近の税務署の指摘では、この取り分を８％くらいしか認めないケースが出てきており、管理法人を設立する方法では、節税効果が薄れてしまってきているようです。

で、勧められたのが、いま個人で所有している不動産の所有権を移してしまう、不動産所有法人の設立です。

ただし、不動産の所有権を移すということは、物件の売買が発生します。すると、諸々諸経費が発生しますので、タダで所有権を移すことはできません。当然、銀行が、法人に融資をしてくれるかどうかということも重要になります。

もう1点、消費税還付の可能性です。

従来、一般的におこなわれていた自動販売機設置による消費税還付スキームは、平成22年4月1日の税制改正により、できなくなってしまいました。ですが、消費税還付の道がすべて閉ざされてしまったわけではなく、すでに不動産投資をおこなっている人でも、ちょっと時間はかかるのですが、法人を設立して、一定期間おいておくことにより、還付の可能性があるそうです。(当然、今後、税制が改正されてしまえば別ですが)

さらに私の場合は、某地方銀行で融資を受けたばかりです。
借り入れ後、一定期間経ってから、金利のご相談もしようと考えてましたので、今すぐ、不動産収入のキャッシュフローを複雑にしてしまうのは得策ではない、という税理士のアドバイスもあり、以下のような段取りで対応することにしました。

1. 将来に備えて、不動産所有法人を設立する（節税対策、消費税還付対策）
2. 某地方銀行からの借り入れ後、1年くらい経ったら、金利のご相談をおこなう
3. 金利のご相談完了後、不動産管理法人を設立する。設立後、まずは、８％くらいの管理手数料見合いで、不動産収入のスキームを変更する（暫定節税対策）
4. 不動産所有法人の消費税還付が可能になったら、個人で所有している不動産を、不動産所有法人に移す（本格節税対策、消費税還付対策）

まずは、不動産所有法人の設立手続きに入ります！

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半年分の領収書等の送付

新しい税理士の方に、今年半年分の領収書等の書類をまとめて、送付しました。

今年に入ってから、物件を1棟購入しているので、この物件購入関連の書類。
物件3棟分の、月々の明細書。
経費等の領収書。

などなどを集めるとかなりの量になりました。

特に、EXCEL等で一覧表をまとめる必要はないとのことでしたが、一応、分類がわかるようにだけは、区分けしてまとめました。

こんなに一遍に送られると、税理士さんも大変だろうなぁ、と思いながら、半年分の送付完了。

あとはよろしくお願いします！、税理士さん！！(^^ゞ

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